Voorspelling voor 2013: de revival van de woonzorgzone

673558_37646128Jaarwisselingen zijn altijd stof voor terugblikken, vooruitblikken en voorspellen. Terugblikken hebben we eind 2012 al genoeg gedaan, ik kijk liever vooruit. Ik voorspel voor 2013 de terugkeer van de woonzorgzone. Dit gedachtegoed is bittere noodzaak om in de nabije toekomst de golf aan mensen die in meer of mindere mate zorg nodig hebben op een fatsoenlijke manier te kunnen huisvesten. Nieuwbouw wordt de komende jaren schaars. We zullen veel slimmer onze bestaande voorraad moeten benutten. Rondom die locaties waar het in potentie het beste wonen is voor mensen met een zorgvraag moeten partijen als gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen hun krachten bundelen.  Alle partijen kunnen op deze manier geld besparen. Op 1 voorwaarde, laten we met elkaar wel een nieuwe naam bedenken voor de sleets geraakte term woonzorgzone.

Zorgvastgoed een groeimarkt?

Begin december verscheen een rapport van het EIB over zorgvastgoed ‘Bouwen voor de zorg’. Conclusie uit dit onderzoek: Er is grote behoefte aan investeringen in zorgvastgoed. Vanwege enerzijds de vergrijzing en anderzijds de vervangingsvraag van verouderde verzorgings- en verpleeghuizen uit de jaren ’70 en ’80. Ongeveer tegelijkertijd verscheen een onderzoek van de ANBO waaruit bleek dat er nog altijd een groot tekort is aan seniorenwoningen. Het huisvesten van mensen die in meer of mindere mate zorg nodig hebben klinkt dus als een groeimarkt. Dat moet toch als muziek in de oren klinken bij een kwakkelende bouwsector? In de praktijk is het echter de vraag wie dit vastgoed nog wil en kan realiseren?

Veranderingen voor zorginstellingen

Er zijn een aantal ontwikkelingen gaande omtrent ‘wonen en zorg’ die ervoor zorgen dat partijen terughoudend zijn. De financiering van zorgvastgoed is veranderd. Investeren in zorgvastgoed is risicovoller geworden. Inkomsten worden in toenemende mate productieafhankelijk gemaakt (de zogenaamde Normatieve Huisvestingscomponent als onderdeel van de zorgzwaartepakketten). Simpel gezegd, geen cliënt betekent geen inkomsten. Klinkt logisch voor het bedrijfsleven, maar is nieuw voor zorginstellingen. Daarnaast is het aantal plaatsen in verzorgings- en verpleeghuizen sterk gedaald, hoewel het aantal ouderen sterk is toegenomen. De vraag verandert namelijk ook, mede ingegeven door het beleid van de overheid. Mensen blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen en gaan pas naar een verzorgings- of verpleeghuis wanneer het echt niet anders kan.

Deze zogenaamde extramuralisering krijgt vanaf dit jaar een extra impuls met de introductie van het scheiden van wonen en zorg. Het principe van het scheiden van wonen en zorg is dat een cliënt alleen nog maar de kosten vergoed krijgt voor de zorg, en zelf betaalt voor het wonen in de vorm van huur of koop. Dit is 1 januari 2013 gestart voor de lagere zorgzwaartepakketten (ZZP1+2). En wordt geleidelijk aan uitgebreid naar de hogere ZZP’s (ZZP3 in 2014, ZZP4 in 2016, ZZP 5 in ???). Men kan nog wel terecht in een verzorgings- of verpleeghuis, maar moet huur gaan betalen. Men vreest leegstand in met name verouderde verzorgingshuizen, doordat mensen ervoor zullen kiezen in de huidige woning te blijven. Het sluitend krijgen van een businesscase voor zorgvastgoed met al die verschillende onzekere geldstromen (nacalculatie, normatieve huisvestingscomponent en huurinkomsten) vraagt goede en creatieve rekenmeesters. Banken zijn terughoudender geworden. Net als andere sectoren heeft ook de zorg last van de verminderde uitleencapaciteit van banken.

Woningcorporaties

Voorheen vonden zorginstellingen in woningcorporaties goede partners voor het bouwen van zorgvastgoed. Vanuit de regelgeving worden corporaties ook geacht een bijdrage te leveren op het terrein van wonen en zorg. In het recente verleden hebben veel corporaties zorgvastgoed gebouwd voor zorginstellingen. Met als gevolg dat veel corporaties verzorgingshuizen, verpleeghuizen, woonzorgcomplexen of aanverwant vastgoed in eigendom hebben en verhuren aan zorginstellingen. Corporaties die dit slim hebben gedaan, hebben hier de afgelopen jaren goed aan verdiend, dat moet gezegd worden. Maar ook voor corporaties is deze tak van sport nu dus een stuk risicovoller geworden. Dat verhoogde risico en de verslechterde financiële positie van corporaties maakt dat corporaties zeer terughoudend zijn geworden in het zorgvastgoed. En zitten nu vaak ook in hun maag met verouderde verzorgingshuizen waarvan zorginstellingen straks de huur wellicht niet meer kunnen opbrengen. Niet bevorderlijk voor een goede samenwerkingsrelatie. Naast het zorgvastgoed hebben corporaties de afgelopen jaren ook veel geïnvesteerd in voor senioren geschikte woningen. Nu door veel bouwplannen een streep gaat, neemt ook het aanbod van dit type woning maar mondjesmaat toe.

Beleggers

Is vastgoed voor mensen die zorg nodig hebben dan een interessante markt voor beleggers? Slechts een enkele belegger zoals Syntus Achmea heeft de weg naar deze markt gevonden. Zij willen rendement maken en dat is nu juist het probleem.

Bestaande voorraad beter benutten

Enerzijds is er dus sprake van een steeds groter wordend tekort aan huisvesting voor mensen met een zorgvraag, anderzijds zijn er steeds minder partijen die dit type huisvesting wil en kan realiseren. Maar hoe zit het met de bestaande bouw? Kunnen we de bestaande voorraad niet veel beter benutten bij het huisvesten van mensen met een zorgvraag? Hoe maken we de bestaande voorraad dusdanig geschikt dat mensen er ook wanneer ze in meer of mindere mate zorg nodig hebben kunnen wonen? Dat betekent een toegankelijke woning, maar nog belangrijker, nabijheid van zorg, voorzieningen en welzijn. Sommige locaties zijn hiervoor meer geschikt dan anderen. Gemeenten moeten samen met woningcorporaties en zorginstellingen op zoek gaan naar die locaties waar het in potentie het beste wonen is voor mensen met een zorgvraag, en rondom deze locaties het aanbod optimaliseren.

Alle partijen kunnen op deze manier geld besparen, de zorg doordat cliënten geclusterd wonen, gemeenten op kosten voor voorzieningen uit de Wet maatschappelijke ondersteuning en woningcorporaties op beheerkosten (mensen met een zorgvraag vragen vaak extra aandacht, kans op ongelukken is groter, verwaarlozing van de woning wanneer er geen goede begeleiding is etc.). De tegenovergestelde beweging dreigt te gebeuren. Iedereen trekt zich terug op zijn eigen eiland, waardoor de medemens die zorg nodig heeft de dupe wordt. Dat is niet nodig als de schaarse middelen die er nog zijn veel gerichter en gezamenlijk worden ingezet.

Dit denken en dit concept is niet nieuw. Het lag ook ten grondslag aan de gedachte achter de woonzorgzones en woonservicegebieden. Van deze term krijgen sommige mensen pukkeltjes. Veel van de initiatieven tot deze gebieden zijn immers gestrand in oeverloze overlegstructuren, te hoge ambities, goede intenties maar geen actie, te weinig noodzaak en te weinig commitment. Tijden zijn echter veranderd. De noodzaak is nu veel hoger dan 10 jaar geleden. Laten we ook leren van de fouten van toen. Een daarvan is het betrekken van niet teveel partijen, het aanwijzen van overzichtelijke gebieden, oftewel gerichter en selectiever zijn. En niet op de laatste plaats het betrekken van de doelgroep zelf. Dat betekent ook accepteren dat het op sommige plekken beter is om te wonen als je zorgbehoevend wordt dan op andere plekken. En als we op deze locaties dan toch nog iets aan nieuwbouw mogelijk kunnen maken, zou dat helemaal mooi zijn, ook voor de kwakkelende bouwsector.

Nieuwe naam?

Deze ontwikkeling is toe aan een nieuwe naam, de term woonservicezone is sleets geraakt, is teveel besmet. De ‘verzorgde woonomgeving’ , de ‘zorggeschikte leefomgeving’, de …………? Lezer van dit blog, heeft u nog een goede suggestie?


Over de auteur: Sandy van Marrewijk

Sandy van Marrewijk is bedrijfskundige, en vanuit verschillende rollen zo’n 10 jaar werkzaam voor en bij woningcorporaties. Onder andere als adviseur bij Twynstra Gudde. En de afgelopen jaren als strategisch adviseur bij woningcorporatie Vidomes. Hier is zij sinds 1 augustus 2014 Regisseur Sociaal Wonen, en daarmee verantwoordelijk voor de maatschappelijke prestaties van de corporatie. Vidomes bezit 18.000 woningen in Delft, Rijswijk, Zoetermeer en Leidschendam-Voorburg. Van Marrewijk: “De corporatiesector is momenteel ontzettend in beweging. Er vindt een professionaliseringsslag plaats, die ik toejuich, maar die niet zonder slag of stoot gaat. De sector realiseert zich langzamerhand dat het continu aanpassen aan nieuwe omstandigheden de nieuwe werkelijkheid wordt. Dat vraagt om scherp zijn op je omgeving, je eigen koers bepalen in roerige tijden en zo nu en dan bijsturen. In dit blog zal ik mijn ervaringen en verwonderingen over deze sector delen’.

5 reacties op “Voorspelling voor 2013: de revival van de woonzorgzone

  1. Dag Sandy, ik kan me vinden in jouw redenaties. Ik ben als adviseur bij de BMC groep ook jarenlang betrokken geweest bij woonzorgzones, stagg modellen, servicewijken enz.
    Mijn academie richt zich op de hrm kant van de transitie die gaande is rondom wonen, zorg en welzijn.
    Wat voor type professional gaat werken in, en nu komt mijn voorstel, wijk of buurt. Waarom een naam bedenken voor iets wat bij mensen gewoon bekend is als wijk/buurt. De medewerker die hier werkt heet allround serviceverlener in een wijk/buurt.
    zie http://www.awzw.nl

  2. Hugo van den Beld 25 januari 2013 om 15:28

    Goed stuk! Ik vind ‘verzorgde woonomgeving’ wel een mooie naam.

  3. Daniëlle Harkes 26 januari 2013 om 16:17

    Ook de discussie over de naam is al tien jaar oud. Maar ik ben het eens met de strekking van je stuk, Sandy. Het onderzoek van George de Kam wijst ook uit dat het werkt http://www.wonenouderen.nl/ Belangrijkste ingrediënten van de woonservicegebieden zijn kort gezegd: onderdeel uitmaken van de buurt, weten dat er naar je omgekeken wordt als er wat aan de hand is en daarnaast geschikte woningen. Als dat aanwezig is blijven ouderen langer zelfstandig wonen.
    Ik ben zelf wel voor de benaming ‘Zorgzame buurt’. Ik heb geen bezwaar tegen zorg in de naam. Is toch geweldig als we een beetje meer zorg voor elkaar hebben.

  4. Saskia Kaarsgaren 03 februari 2013 om 02:53

    Hoi Sandy, goed artikel! Wat je de komende jaren gaat zien is de verdere verschuiving naar de menselijke kant in de zorg. De stenen/het vastgoed zijn niet de oplossing voor het vergrijzingsvraagstuk. En al kon het wel opgelost worden met meer passende huisvesting, dan nog ligt de sector voorlopig op z’n gat. Dit maakt automatisch dat het neer gaat komen op de mensen in de directe kring van de senioren; kinderen, buren, maar ook gespecialiseerde hulpverleners. Bij dit laatse kunnen overheden en corporaties een rol vervullen. En dan is het wel fijn als dit een beetje op elkaar is afgestemd. Dus naast de zorgzame buurt zoals Danielle Harkes voorstelt, ook de zorg-samen-buurt!

  5. Zinniger interieurarchitectuur 14 maart 2013 om 09:32

    Hallo Sandy

    Wat een helder artikel, mooi omschreven.
    Als Interieurarchitect,en al 10 jaar werkzaam voor de zorg, heb ik ook een beeld.
    De centrale vraag is; Hoe kunnen we innoverend bouwen dat recht doet aan de gebruikers en een duurzame levenscyclus garandeert voor het gebouw. Wat ik als interieurarchitect merk is dat bouwprocessen voor ouderen complexen eigenlijk verkeerd om worden begonnen. Nu start men veelal vanuit een rendement gebaseerde behoefte. Woningbouw verenigingen, vastgoed, gemeente, grond, zorg vraag, aannemer, architect. Wat je hier ziet is dat een zorg vraag ontwikkeld wordt die pas na jaren overleg resulteert in een gebouw. Deze processen kunnen wel 8 jaar duren en in die tijd is de behoefte, of het politieke landschap al weer drastisch veranderd.
    We zijn van grote verzorgingstehuizen naar kleinschalig wonen gegaan, en vandaar uit weer naar geclusterde kleinschalig wonen, naar grote complexen. Er komt op dit moment een groep redelijk vermogende ouderen aan die deze vorm van wonen niet kan waarderen. Die willen ruimte om te tuinieren of te sleutelen aan een oldtimer. Levensbestendig wonen is hierbij een oplossing. Met mobile zorg als vangnet. Gebouwen zou construeren dat ze aan te passen zijn aan veranderende behoeftes, zoals met het slim bouwen principe. Ik pleit ik voor een omdraaiing van het totale traject. Ga met een aantal partijen om de tafel en denk out of the box. Met een zorgaanbieder, gemeente, woningbouwvereniging, architect, interieurarchitect en ouderen. Via brainstorm ontstaat er dan een plan van binnen naar buiten wat veel beter aansluit op de behoeftes.
    Die op langer termijn meer rendement voor de investeerder kunnen opleveren dan een huurcontract van 10 jaar. Bouwen met een visie van 50 jaar is veel interessanter. De grote golf ouderen is straks voorbij en wat moeten we met al die complexen. Bouw nu gebouwen voor starters en jonge gezinnen en maak ze nu geschikt voor ouderen. Daarmee verdubbelt de levenscyclus en het rendement van het gebouw. Ik durf de uitdaging wel aan, wie ook?

    Steven Krol
    Zinniger interieurarchitectuur bni

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP