Van leegstaand warenhuis naar leefbaar woonhuis: kan dat?

Lekker winkelen vraagt een passende ambiance, een sfeer en beleving, die het koopgedrag omzetten in een voor winkeliers aantrekkelijk aankoopbedrag. Fijn wonen vraagt een gezonde en rustgevende omgeving, waar het voor mensen goed toeven is. Het is dan ook niet vanzelfsprekend dat een voor winkeldoeleinden ontwikkeld en gerealiseerd gebouw per definitie geschikt is voor woondoeleinden. Toch wordt steeds vaker gesproken over een transitie van winkel- naar woonpanden. In de 17 grootste binnensteden van Nederland staat op dit moment ruim één op de tien winkels leeg. Dat zijn er meer dan tijdens de kredietcrisis, toen de leegstand steeg van 5,7% in 2007 naar 8,8% vier jaar later. Stadscentra staan er midden in de coronacrisis dus niet al te best voor. Daarbij komt dat de populairste winkelsteden door de corona-uitbraak veel minder bezoekers trekken van buiten dan normaal het geval is. Dit verergert de situatie. Door hun grote verzorgingsgebied en aantrekkingskracht is de verwachting dat bezoekers terugkomen zodra het virus onder controle is.

In 1968 is in Zeist een groot warenhuis van V&D gevestigd: 15.000 m² winkelvloer.

Planologische, formele, financiële en zoveel andere aspecten maken van de transitieopgave een echte uitdaging.

Voor middelgrote steden is de uitgangspositie zorgwekkender met een gemiddelde leegstand van 16%. In stadscentra zoals in Sittard, Bergen op Zoom, Rijswijk, Lelystad en Den Helder staat zelfs al meer dan een kwart van het winkeloppervlak leeg. Dit soort steden valt tussen wal en schip. Dit komt doordat Nederlanders normaal gesproken naar grotere winkelsteden gaan als Groningen, Haarlem en Utrecht voor een dagje winkelen en vermaak. Voor dagelijkse boodschappen gaan ze naar het wijkcentrum om de hoek. Kiezen ze voor gemak, dan bestellen ze online.

In veel plaatsen is er sprake van enerzijds toenemende leegstand in het winkelgebied en anderzijds van een groeiende vraag naar woningen voor starters en in het middensegment. 1 + 1 = 2. Als nu die leegstaande winkels kunnen worden omgeturnd in woningen, dan slaan we twee vliegen in één klap. Kan dat zomaar? De weg van droom naar daad is ook hier ruimschoots voorzien van haast onneembare obstakels en vertragende factoren. Planologische, formele, financiële en zoveel andere aspecten maken van de transitieopgave een echte uitdaging. Maar als al die hobbels met goed gevolg kunnen worden genomen, is het dan ook bouwkundig en constructief uitvoerbaar en leidt dat tot een vanuit huidige inzichten aanvaardbare woonsituatie, die aan actuele kwaliteitseisen kan voldoen?

In december 2015 ging het warenhuis V&D, de afkorting van het bedrijf Vroom & Dreesmann, officieel failliet. Hiermee kwam een einde aan de rijke geschiedenis van een warenhuis dat in veel Nederlandse steden en plaatsen vestigingen had.

Integraal en functiegericht ontwerpen brengt geslaagde transities dichterbij

Prettig winkelen vraagt een passende ambiance. Fijn wonen vraagt een gebouwde omgeving, die positief op gezondheid en leefmilieu uitwerkt. Daar zijn in geldende regels, voorschriften en normen allerlei bepalingen voor opgesteld en vereisten geformuleerd. Niet voor niets zijn in de laatste decennia allerlei normen gesteld op het gebied van milieu, duurzaamheid en gezondheid. Het is dan ook maar de vraag of bouwwerken, die zijn ontworpen en gebouwd voor winkeldoeleinden zondermeer geschikt te maken zijn voor woondoeleinden. Constructieve aspecten, indelingskwesties, ventilatiesystemen, isolatiewaarden en draagkracht van afscheidingen brengen mee dat het niet vanzelfsprekend is dat een gebouw waar het ‘fijn winkelen’ in de ontwerpfase centraal heft gestaan in de afdankfase geschikt zal zijn voor ‘goed wonen.’ Als niet aan de actuele eisen op het gebied van wonen kan worden voldaan, zullen in de gebruiksfase tijdens latere bewoning de wrange vruchten van een overhaaste transitie worden geplukt. Dan kan de stap naar transitie wel op grote maatschappelijke waardering en zelfs tot ‘awards’ leiden, maar dan zal de eindgebruiker de verhuizing naar de van winkel naar woning getransformeerde omgeving uiteindelijk met veel klachten bekopen. En dat ligt dan niet alleen aan de planologische omweg die is doorlopen, maar aan het simpele feit dat een gebouw maar een beperkte wendbaarheid kent en niet in alle gevallen het minimaal noodzakelijke wooncomfort kan leveren. Alleen als in de ontwerpfase de vereiste aandacht is gegeven aan multifunctionele ontwerpprincipes, is op een later moment een geslaagde transitie naar een andere functie uitvoerbaar, zonder dat concessies worden gedaan aan de steeds belangrijker geworden eisen, wensen en verwachtingen van de woonconsument.

De bibliotheek, muziekschool en KunstenHuis in Zeist verhuizen niet naar het voormalige pand van V&D in het centrum. Dat is financieel niet haalbaar. Naar verwachting komt de eigenaar met een nieuwe invulling met voornamelijk wonen en winkels op de begane grond. De Telegraaf, juli 2020

Wonen in het vroegere V&D-gebouw: renovatie of slopen en nieuwbouw?

Eigenaar Accres werkt aan plannen om het vroegere V&D-pand aan de 1e Hogeweg in Zeist om te turnen naar een appartementencomplex. Dan zouden daar zo’n 80 wooneenheden in gerealiseerd kunnen worden. Maar eerder was een alternatief scenario in beeld, waarbij het huidige gebouw zou moeten wijken voor een geheel nieuw wooncomplex, waarin ruimte zou zijn voor 110 wooneenheden en een commerciële plint aan de zijde van de 1e Hogeweg.

Het gebouw aan de 1e Hogeweg staat — afgezien van wat tijdelijke huurders — sinds 2015 grotendeels leeg en dat draagt niet bij aan de levendigheid van het centrum, meent Acres.

Plannen voor woningbouw worden uitgewerkt

Liever waren we hoe dan ook natuurlijk al lang begonnen met bouwen, maar dat is anders gelopen. Niettemin werkt een architect volgens hem momenteel aan een plan voor zo’n tachtig appartementen in het vier verdiepingen tellende gebouw. Gedacht wordt aan een mix van woningen, die variëren in grootte. Hoe dat er precies uit gaat zien, hoopt Acres eind dit jaar duidelijk te hebben.

Het lijdt het geen twijfel dat er straks kan worden gewoond op de plek waar vroeger werd gewinkeld bij het grootste warenhuis van Nederland. ,,Corona werkt niet in je voordeel als het gaat om snelheid maken, maar dit momentum willen we niet verliezen. Er is een grote vraag naar woningen, dus we willen hieraan vasthouden en kijken of we dit plan zo snel mogelijk kunnen realiseren.”

Gevolgen van coronacrisis

Wanneer dat is, is volgens hem onzeker, mede als gevolg van het coronavirus. ,,Binnen nu en een jaar zijn we er aan het bouwen zeg ik, met daarbij een groot voorbehoud. Maar liever doen we dat natuurlijk sneller. Ja, liever waren we hoe dan ook natuurlijk al lang begonnen, maar dat is anders gelopen.”

Wat er komt op de begane grond van het voormalige V&D-pand is nog niet bekend. Daarvoor zijn volgens Acres nog geen concrete plannen. Op dit moment zit de Prijsmepper, een outletwinkel van Kruidvat-eigenaar A.S. Watson in het gebouw. Maar Acres denkt uiteindelijk aan een andere invulling voor langere tijd. ‘Het zal in elk geval om een commerciële invulling gaan. Maar behalve om winkels zou het ook om horeca of een gezondheidscentrum kunnen gaan, dat op termijn een plek krijgt.’ In het warenhuispand is 15.000 vierkante meter te vullen.

Kan het vroegere winkelmilieu met succes worden omgeturnd in een toekomstig woonmilieu?

Intussen is de vraag naar woonruimte groter dan die naar winkelruimte. Hoewel Zeist de winkelleegstand de afgelopen jaren wist te halveren, is het aantal leegstaande panden nog steeds zo’n 12% van het totaal.

Net als elders in de regio zijn de wachttijden voor een huurwoning lang; in Zeist gemiddeld zo’n tien jaar. Er is vooral veel vraag naar kleine, betaalbare woonruimte voor starters en eenpersoonshuishoudens, blijkt uit onderzoek van de gemeente. Bij gebrek aan grote bouwlocaties ontstaan die vooral op plekken waar wordt gesloopt of waar voormalige kantoorpanden worden herontwikkeld tot woningen.

Intussen werkt Accres onverminderd aan met de herontwikkeling van het voormalige V&D-pand en liggen er plannen voor appartementen in combinatie met winkelruimte in de plint van het gebouw aan de 1e Hogeweg.


Over de auteur: Piet M. Oskam

Piet M. Oskam, oprichter/directeur Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom (CIB) in Zeist. Boegbeeld van vernieuwing in de bouwsector. Sterke visie op de voordelen en gevolgen van procesintegratie voor marktpartijen in de gehele bouwkolom. Kiest positie en laat de gevestigde orde op de grondvesten trillen. Loopt niet weg voor weerstanden en bezwaren. Typische ondernemer met een eigenzinnige kijk op vernieuwing. Loopt voor de muziek uit, maar weet dat anderen achter deze muziek aankomen. Initiator van baanbrekende bouwconcepten, waarvan vele marktpartijen uit alle schakels van de bouwkolom de vruchten plukken. Piet M. Oskam is een gedreven en bevlogen spreker over innovatieve thema’s en staat garant voor een boeiende interactie met de toehoorders en deelnemers aan bijeenkomsten. Treedt op verzoek op bij bouworganisaties en vastgoedsociëteiten met spraakmakende presentaties. In talrijke tijdschriftpublicaties heeft hij vele facetten van het bouwproces belicht. Oskam is vaste columnist van het dagblad Cobouw. Ook in boeken heeft Oskam blijk gegeven van zijn inzicht in innovatieve bouwprocessen. In 2009 verscheen van hem bij de Regieraad Bouw ‘Bouwen is het creëren van kansen’ en in 2011 publiceerde Sdu Academic Service van hem ‘Bouwen met vertrouwen’. Vanaf de start levert hij inhoudsvolle bijdragen aan BouwKennisBlog.

Geef een reactie