Uitdagingen voor de woning(bouw)markt

site-95211_960_720

In mijn blog van maart vorig jaar beschreef ik de factoren die ten grondslag liggen aan het herstel van de woningmarkt. Ondanks dit forse herstel zijn er nog tal van uitdagingen die het herstel negatief kunnen beïnvloeden.

Het sentiment op de woningmarkt is in de loop van 2014 radicaal omgeslagen. Dit heeft zich geuit in een toenemend aantal transacties vanaf medio 2013. In 2013 werden circa 110.000 woningen verkocht en dat waren er in 2014 circa 153.000. Voor 2015 wordt een verdere stijging verwacht naar 176.000 verkochte woningen. We zien dus een forse inhaalvraag optreden, maar dit betekent niet dat de woningmarkt een perfect geoliede machine is. Ik dit artikel ga ik in op de belangrijkste uitdagingen voor de woning(bouw)markt voor de komende jaren.

Herstelfactoren

Het krachtige herstel van de afgelopen jaren is terug te brengen tot een aantal factoren. Ten eerste is de hypotheekrente gedaald naar historisch lage niveaus. De impact hiervan op de woningmarkt is groot, omdat de rente bepalend is voor de hoogte van de maandlasten. En hoe lager de maandlasten, hoe meer mensen zich een woning kunnen veroorloven. De lage rentestand heeft dus een positieve bijdrage geleverd aan het woningmarktherstel vanaf medio 2013, ondanks de strengere leennormen.

Daarnaast is ook het vertrouwen in de woningmarkt recentelijk weer aan het groeien. De Vereniging Eigen Huis Marktindicator staat al ruim een jaar boven de 100 punten, wat betekent dat er meer mensen positief dan negatief zijn over de woningmarkt. Deze indicator blijkt een samenhang te vertonen met het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Bovendien loopt de indicator iets voor op de verkochte nieuwbouwwoningen, waaruit we voorzichtig kunnen opmaken dat ook het aantal nieuwbouwverkopen door zal zetten in de nabije toekomst.

Van remming naar stuwing

Een aantal krachten die in de crisisjaren zorgden voor het afremmen van de woningmarkt, werken nu juist stimulerend. Als gevolg van het gestegen aantal verkochte woningen is het aantal woningen dat te koop staat afgenomen. Door deze toegenomen krapte op de woningmarkt laat ook de gemiddelde transactieprijs weer een stijging zien. Hierdoor laat de woningprijs al maanden op rij een toename ten opzichte van vorige jaar zien van 3,5% of meer. Potentiële woningkopers stellen bij een dalende woningprijs hun aankoop uit, maar bij een stijgende woningprijs zijn zij juist bang om in de toekomst meer te moeten betalen. Dat wekt extra koopneiging op.

Ook zijn de Nibud-normen voor tweeverdieners voor het eerst in jaren weer een klein beetje verruimd. Dit wijst erop dat in een aantrekkende economie de financieringsvoorwaarden ook weer verruimd kunnen worden, ondanks het structureel soberdere beleid. Verder komt de nieuwbouw vanaf 2016 weer op stoom en trekt toe naar het niveau van de jaarlijkse huishoudensgroei. Dit zorgt ook voor meer ruimte op de woningmarkt.

Uitdagingen voor komende jaren

In 2015 en 2016 is er dus veel activiteit op de woningmarkt. Veel mensen brengen nu hun lang uitgestelde verhuiswens ten uitvoer, met name op de koopmarkt. Daardoor lijkt het dat het herstel vanaf nu ‘vanzelf’ gaat, maar dat is niet het geval. Voor de middellange termijn zijn er enkele uitdagingen:

Allereerst ligt de woningvraag de komende decennia hoger dan eerder werd verwacht. Hieronder valt de hoge instroom van asielzoekers, die ook een vraag naar huisvesting uitoefenen. Dit is natuurlijk goed nieuws voor de bouwsector, want deze ‘extra’ huishoudens hebben ook een woning nodig. Op de korte termijn liggen er echter grote uitdagingen wat betreft voldoende bouwlocaties, hoge grondprijzen en capaciteit bij toeleveranciers en bouwbedrijven. Ook kan een oplossing gezocht worden in tijdelijke huisvesting, zoals containerwoningen en demontabele bouw.

Ten tweede is door de invoering van de Woningwet 2015 het speelveld van corporaties sterk veranderd. Corporaties zullen zich in principe terug moeten trekken uit het nieuwbouwsegment boven de sociale huurgrens. Daardoor valt de nieuwbouw voor het middensegment verder weg. Commerciële bouwers richten zich op de korte termijn namelijk op het (duurdere) koopsegment, aangezien hier meer te verdienen is.

Op de woningmarkt ontstaat een scherpere tweedeling tussen de (grote) steden en de perifere regio’s. Dit leidt tot lokale overschotten en tekorten, met grotere prijsverschillen als gevolg. In de gebieden met een ruimere woningmarkt ligt een neerwaartse spiraal op de loer, van vraaguitval, afstel van renovatie en onderhoud tot een kwalitatieve achterstand. In de stedelijke gebieden dreigt juist een uitsluiting van de minder kapitaalkrachtige groepen. Tot slot moet de bouw een oplossing vinden voor het gat dat ontstaat tussen de gedaalde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen en de hogere kosten als gevolg van de afbouw van de EPC-normen tot nul. Tijdens de achter ons liggende crisisjaren hebben bouwers al grote stappen gezet op het vlak van proces- en productinnovatie. Nu de koopmarkt weer stevig aantrekt, moet de bouwsector deze goede lijn ook vast zien te houden.

Conclusie

Kortom, de woningmarkt is meer in beweging dan ooit. Regionale verschillen worden groter, technische eisen aan nieuwe woningen veranderen in rap tempo en de gevolgen van de geopolitieke situatie werken door op de Nederlandse woningvraag. Tegelijkertijd willen we zo veel mogelijk bouwen binnen de stedelijke contouren. En dat in tijden waarin het complete woningmarktbeleid door de overheid is aangepast. Het zijn spannende tijden, die ook vragen om spannende oplossingen.

uitdagingen woningmarkt

Bron: BouwKennis, 2015


Over de auteur: Jacco Ridderhof

Jacco Ridderhof heeft zijn sporen in de bouwkolom ruimschoots verdiend. Als onderzoeker, coördinator en commercieel directeur werkt hij al meer dan 20 jaar tussen de stenen, momenteel als senior adviseur bij BouwKennis. Door de jaren heen heeft hij een flinke dosis ervaring opgebouwd waardoor Jacco alle ins en outs uit de markt kent. Hij zet zijn kennis dan ook maar al te graag in om bedrijven te helpen, zodat zij betere beslissingen kunnen nemen en geen kansen meer hoeven te missen.

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP