Stijgende bouwkosten: ombuigen of nieuwe werkelijkheid?

Het is inmiddels een soort heilig getal geworden: de 1 miljoen nieuwe woningen die er gebouwd moeten worden tot 2030/40. Deze woningen moeten ook sneller worden gebouwd dan eerder ingeschat. CBS merkte eind 2017 voorzichtig op dat de bevolking nog sneller groeit dan verwacht, waardoor er feitelijk nog meer nieuwe woningen nodig zijn. Daarnaast ligt er nog een andere flinke uitdaging zoals het klimaatneutraal maken van de bestaande gebouwenvoorraad. Voldoende uitdaging zou je zo zeggen.

Maar niets is minder waar. Tijdens de recente crisis hebben 200.000 arbeidskrachten de sector verlaten en zijn zij uitgestroomd naar andere sectoren. Aan de vraag voldoen vraagt dus om een enorme inzet van bouwpersoneel, materialen en ook grond (beschikbare bouwlocaties). Dit maakt de uitdaging nog complexer aangezien we hierdoor met forse capaciteitsproblemen te maken hebben en de prijzen door het plafond schieten. Dit maakt de bouwopgave niet alleen nog complexer en urgenter, maar geeft ook nog eens extra druk op de kostprijs.

Bouwsector als economische ruggengraat

Vanwege de complexe uitdaging kan ik moeilijk begrijpen dat er gemeentes zijn die stijgende bouwkosten afdoen als een probleem van de markt. De markt, bouwbedrijven en opdrachtgevers, kunnen het niet alleen. Wanneer bouwkosten vanwege genoemde tekorten blijven doorstijgen, loopt het een keer spaak. Bouwbedrijven die het vet op de botten in de crisis zijn kwijtgeraakt, komen in de problemen doordat projecten in de vertraging schieten of wanneer een stijging van inkoopkosten niet kan worden doorberekend aan de opdrachtgever. Minder winst maken is één ding, maar bij verliezen van bouwbedrijven die leiden tot faillissementen is niemand gebaat. Elke Euro die in de Nederlandse Bouw wordt besteed, stimuleert direct of indirect onze binnenlandse economische groei in aanpalende sectoren en daarmee welvaart. Dat bepaalt in belangrijke mate of woningen op de langere termijn betaalbaar blijven.

Breekbare illusie van betaalbare woningen

Op dit moment lijkt de betaalbaarheid nog niet heel sterk onder druk te staan, maar dat verandert bijvoorbeeld als de hypotheekrente verder stijgt. Relatief ‘goedkope’ financiering zorgt op dit moment voor de breekbare illusie van betaalbaarheid. Maar door aanhoudende prijzenrally’s kunnen meer bouwbedrijven uitvallen waardoor de prijs van arbeid en daarmee de kostprijs van een woning verder toeneemt. Wachten we de combinatie van rentestijging en kostprijsstijging af? Of slaan we de handen nu in elkaar om deze om te buigen? Wanneer alle actoren een beetje meebuigen, kunnen we een begin maken met het aanpakken van de benoemde tekorten en meer betaalbaar woningaanbod creëren. Te denken valt aan het veranderen in de dynamiek tussen de overheid en de sector waardoor er een betere programmering komt.

Gemeentes en sector moeten werken aan maatwerkoplossingen

Een goed voorbeeld is het veranderende wettelijke speelveld voor woningcorporaties waardoor ze minder investeringsruimte hebben en hun uitgaven her prioriteren: nieuwbouw vs. verplichte renovatie en verduurzaming. Het gekozen beleid heeft in de afgelopen jaren ieder geval niet bijgedragen aan meer sociale huurwoningen en kortere wachtlijsten. Meer ruimte voor corporaties om koopwoningen en vrije sector huurwoningen te bouwen, kan juist ook bijdragen aan extra financiële ruimte bij corporaties om ook meer corporatiewoningen te bouwen. Per saldo leidt dit tot meer opdrachten voor nieuwe woningen en een meer voorspelbaar en programmatisch fundament voor de bouwsector om haar lange termijn personeel-en productieplanning op in te richten.

Overheden kunnen door lagere grondprijzen voor corporaties en het onder voorwaarden toestaan van iets hogere huren toch inkomsten uit grondverkoop houden. Bovendien kunnen ze door voorwaarden te stellen ook sturen op de gewenste mix van sociale huur – vrije sector huur – koop. Ook moet er ruimte zijn voor dialoog tussen ontwikkelende bouwers/beleggers en gemeentes. Veel gemeentes verbinden aan gronduitgifte strikte quota (percentages) voor (midden)huur woningen en koopwoningen. Bij deze quota horen ook maximale toegestane prijsniveaus. Wellicht hoeft er niet bij ieder project naar dezelfde stringente samenstelling te worden gekeken, maar kan er situationeel en per wijk worden bekeken welke mix past. De gemeente kan zo mogelijk de financiële attractiviteit verhogen voor beleggers en afspraken maken voor een langere termijn woningbouwprogrammering.

Meer aandacht voor goede bereikbaarheid

Lang niet alle woonconsumenten willen in de Randstad wonen. Bovendien kunnen niet alle nieuwe woningen in stedelijk gebied worden gerealiseerd of door middel van transformatie. Binnenstedelijk bouwen is ook vaak complexer en duurder. Het rigide vasthouden aan vaste contingenten ‘binnenstedelijke’ bouw helpt niet bij het verlagen van de prijs van een woningbouwproduct. Uit diverse onderzoeken blijkt dat goede bereikbaarheid en reistijdreductie mensen naar aanpalende regio’s kunnen lokken. Reistijd is vaak zelfs het belangrijkste criterium naast prijs of voorkeuren voor woonmilieus bij een verhuizing. Er zijn meer mensen bereid om in dorpen en steden buiten de Randstad te gaan wonen als er bijvoorbeeld betere OV verbindingen komen met een hogere frequentie. Meer regie door de Rijksoverheid vanuit de Nationale Omgevingsvisie kan duiden waar nieuwe OV voorzieningen kunnen komen. Daarmee kan de opwaartse prijsdruk in regionale woningmarkt wat afnemen.

2018: topjaar of flopjaar?

Regeren is vooruitzien. Stijgende bouwkosten zullen niet van vandaag op morgen beteugeld kunnen worden, maar het begint wel met vandaag keuzes maken om op langere termijn de volatiliteit van bouwkosten ontwikkelingen te reduceren. Niks doen en het oplossen van problemen aan de markt overlaten is geen optie. Dat leidt tot hogere kosten en hogere risico’s bij bouwers, het stilleggen van projecten en uiteindelijk tot meer faillissementen en capaciteitsuitval. De woning is de hoeksteen van de Nederlandse economie en samenleving. Minder nieuwe woningen betekent minder economische groei vanwege de afhankelijkheid van de woningbouw van veel toeleverende industrieën en dienstverleners. Opdrachtgevers, opdrachtnemers en de overheid hebben een gezamenlijke taak om spoedig de piketpaaltjes voor meer en betere langere termijn woningbouwprogrammering te slaan. Dan gaat 2018 de boeken in als een topjaar waarin anti-cyclische beslissingen worden genomen.


Over de auteur: Leontien de Waal

Leontien de Waal is sinds 2003 werkzaam bij Rabobank en al bijna 10 jaar in de rol van sectorspecialist bouw, vastgoed & engineering. Ze heeft regelmatig contact met bedrijven uit de gehele bouwkolom om de dialoog aan te gaan over marktontwikkelingen, trends, strategische keuzes en de (financiële) consequenties daarvan. Ook geeft ze lezingen daarover. Leontien adviseert over het te volgen commerciële beleid van Rabobank in de sector. Een persoonlijke uitdaging haalt ze uit het dichter bij elkaar brengen van businesscases van klanten en de financiële mogelijkheden die Rabobank biedt. In het bijzonder op het gebied van duurzaamheid en business model innovatie. Voor Rabobank is duurzaamheid een van de speerpunten bij zowel vastgoedfinancieringen als de financiering van bouwprojecten

Geef een reactie