Nuchterheid op de vastgoedmarkt

Het lijkt er de laatste tijd ondanks dalende leegstandscijfers op dat de bouw- en vastgoedsector bij de aanpak van leegstand en overaanbod van winkels en kantoren niet genoeg heeft geleerd van de crisis en in die tijd verschenen analyses. Het PBL en de ASRE hebben in 2013 een doorwrochte analyse opgesteld over ‘gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten; een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren’. Helder was dat de crisis pijnlijk duidelijk maakte dat de historisch gegroeide praktijk van het aanbieden van vastgoed op de schop moest.

We zijn haast vergeten hoe snel de leegstandspercentages opliepen tijdens de crisis, hoeveel miljoenen moesten worden afgeboekt bij publieke en private grond- en vastgoedbedrijven en hoe vastgoedproblemen veelvuldig werden gekoppeld aan de bankencrisis. Gehoopt werd dat de crisis de kans biedt om systeemproblemen aan te pakken om te voorkomen dat de draad van voor de crisis weer wordt opgepakt zodra de economie weer aantrekt. Het lijkt erop dat dalende leegstandspercentages niet alleen het gevolg zijn van een andere manier van (regionaal) werken en plannen ten behoeve van een meer duurzame commerciële vastgoedmarkt, maar eerder het gevolg is van de woningnood, de hoogconjunctuur en extreem lage rentes die dieperliggende systeemproblemen verbloemen. Drie typen oude ‘aanbodgerichte vastgoedwijsheden’ van voor de crisis komen weer terug.

1. Aanbodgericht toevoegen van kantoren en winkels

Meest bekende wijsheid is dat kantoren en winkels aanbodgericht worden toegevoegd om een plan dicht te rekenen. Het gaat er niet om of er echt (regionale) vraag naar is. Bekende voorbeelden vormen bouwmarkten en supermarkten om nieuwe voetbalstadions, leisureprojecten (Icedome, TT zone) of slecht lopende en verkopende bedrijventerreinen en woonboulevards te financieren. Ook zie je dat netto extra winkels en recent ook weer kantoren nodig zijn bij de financiering van binnenstedelijke herontwikkeling. Dit, terwijl menig binnenstad juist voor de opgave staat retailmeters om te zetten in woon-, werk- en andere functies.

2. Optimisme over banen

Als tweede wijsheid wordt steeds vaker gebruikt gemaakt van zeer optimistische discutabele cijfers over banen, die nieuwe winkels opleveren. Logischerwijs zijn colleges van B&W gevoelig voor deze banenplaatjes. Meest schokkende voorbeelden vormen de berekeningen rond nieuwe outletcenters zoals in Zoetermeer, Assen en Zevenaar en ook de hypermarkt in Steenwijk. Het waterbedeffect wordt voor het gemak even vergeten. Met betrekking tot de outlet in Assen repte het ene rapport over 100-en banen, terwijl de universiteit Groningen sprak over enkele tientallen banen.

3. Mislopen van bedrijven en banen

In het verlengde van de tweede wijsheid zie je met name op de Amsterdamse, maar recent ook bijvoorbeeld op de Eindhovense kantorenmarkt de meest bekende wijsheid opkomen dat de stad belangrijke bedrijven en ook banen misloopt door tekort aan kantoren. Voor de crisis werd nogal eens teveel ruimte voor economische activiteit ontwikkeld als lokale/regionale bedrijven dreigden met vertrek. Langjarig onderzoek naar bedrijfsverplaatsingen en locatiekeuzes laat echter klip en klaar zien dat bedrijven honkvast zijn en niet snel een regio verlaten.

Ladder van duurzame verstedelijking

leegstandGelukkig gaat er veel goed en staat duurzame verstedelijking hoog op de agenda. Leegstand van met name kantoren, maar ook van winkels en bedrijfsruimte neemt fors af als gevolg van transformatie naar wonen en regionale aanpak van overaanbod. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat de gezonde kantoren, winkels en ook bedrijfsruimtemarkt het nodige te danken heeft aan de overspannen woningmarkt.

Er wordt door bouwers en ontwikkelaars nogal eens gratuit gemopperd op de zogenaamde ladder duurzame verstedelijking. Intussen heeft deze ladder wel geleid tot een sterkere focus op het beter, anders en intensiever benutten van de bestaande bebouwde omgeving en klinkende transformatiecijfers. Provincies werken samen met regio’s er hard aan om vraag en aanbod van kantoren, winkels en ook bedrijfsruimte beter op elkaar af te stemmen en het systeem zoals het PBL en de ASRE adviseerde te verduurzamen. Met name in de regio’s Amsterdam en Utrecht is de leegstand van kantoren stevig aangepakt. De provincie Utrecht ging hier het meest ver mee, maar ook Amsterdam kondigde een bouwstop aan van kantoren, die inmiddels is opgeheven. Mede door de landelijke Retailagenda van voormalig Minister Kamp is enkele jaren na de aanpak van de kantorenmarkt, ook de leegstand van winkels en de manier van winkelplanning aangepakt. Op basis van mijn analyse samen met Dennis Melenhorst van de SER Overijssel concludeerden we medio 2017 dat ook provincies en regio’s op de retailmarkt hun verantwoordelijkheid namen.

Gemeenten, regio’s en provincies moeten samen met private partijen gewoon hun rug recht houden wat betreft de ingezette duurzame verstedelijking. Dit versterkt het vestigingsklimaat en op deze manier blijft de commerciële vastgoedmarkt gezond en steeds duurzamer. Een portie nuchterheid is het beste hulpmiddel tegen al de ronkende rapporten over banenmotoren, de vlucht van bedrijven uit de regio en nieuwe retail- en ook kantorenmeters, terwijl je weet dat er forse leegstand en overaanbod is.


Over de auteur: Cees-Jan Pen

Cees-Jan Pen (1972, Heemskerk) heeft geografie gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en is aan dezelfde faculteit gepromoveerd bij professor Pellenbarg. Cees-Jan is woonachtig in Rosmalen waar hij woont met Inge en zijn drie zoons Mats, Floris en Emiel. Momenteel is hij lector de Ondernemende Regio bij Fontys Hogescholen. Cees-Jan schrijft veelvuldig over brede thema's die raken aan de in zijn ogen noodzakelijke verduurzaming van de bouw- en vastgoedsector. Hij is altijd op zoek naar voorbeelden, innovaties en doorbraken om duurzame verstedelijking te versnellen. Naast schrijven voor het BouwKennisBlog schrijft Cees-Jan periodiek voor Cobouw, Binnenlands Bestuur, Stadszaken en e52.


Laatste blogs:

Geef een reactie