Met alle winden meewaaiers!

Vooruitstrevend, sociaal en daadkrachtig. Met een duidelijke visie op de ruimtelijke ordening. Zo zou ik het liefst ons kikkerlandje willen karakteriseren. Maar de laatste tijd heb ik het gevoel dat we maar wat aan rommelen. Het ene jaar is er een stop op de kantorenontwikkeling en het jaar daarop moet alles weer in recordtempo gerealiseerd gaan worden om aan de ‘toekomstige’ vraag te voldoen. Decentralisatie brengt met zich mee dat elke gemeente zijn eigen regels verzint. En opportunisme loert om de hoek! Zo moeten we als het aan Amsterdam ligt 80% van de 50.000 nieuwe woningen tot 2025, bestemmen voor lagere en middeninkomens. Nu werk ik tegenwoordig voor een institutionele belegger die graag woningen verwerft in het middensegment en klinkt mij dat dus als muziek in de oren, maar als stedenbouwkundige vind ik over het algemeen dat gemeentes met alle winden meewaaien. Waar zijn de visionairs die ervoor gaan zorgen dat we over 10 a 20 jaar niet terugkijken en net als in Almere denken… hadden we het maar anders gedaan?

Tot mijn grote verbazing lees ik in het FD dat Amsterdam weer nieuwe kantoren gaat bouwen. En dan niet alleen op de Zuidas. Makelaars schijnen al bijna 2 jaar te waarschuwen dat de leegstand in de hoofdstad zo snel terugloopt dat er een tekort aan kantoorvloeren dreigt te ontstaan. Op dit moment staat nog zo’n 8% van de vloeren leeg, blijkt uit cijfers van CBRE. Maar de vastgoedadviseur verwacht dat aan het einde van het jaar amper 6% van de vloeren nog te huur is. Hierdoor is het moeilijker om internationale bedrijven naar onze hoofdstad te halen. En dan denk ik, weten we dat nu pas?

Lessons learned?

Volgens de Woonagenda 2025 is de gemeente Amsterdam zelfs bereid om een miljard euro aan grondopbrengst mis te lopen om aan de ambitie 40%-40%-20% te voldoen. Dat is de nieuwe verhouding tussen sociale huur, middensegment en de vrije sector. Een flinke koerswijziging in het woonbeleid. Tot nu toe gold een verhouding van 30%-70% tussen sociale woningbouw en de vrije sector. Nou is het een feit dat de woningmarkt overspannen is en dat Amsterdam een stad voor rijke huizenbezitters dreigt te worden, maar de Woonagenda heeft alleen betrekking op nieuwbouw en niet de bestaande bouw en daarom denk ik dat deze nieuwe regel niet het probleem van de middeninkomens gaat oplossen in Amsterdam. Het zal nog lastiger gaan worden om plannen haalbaar te krijgen met waarschijnlijk ook een toenemende schaarste van koopwoningen als gevolg. Het blijkt zelfs dat deze nieuwe verhouding het resultaat is van een politiek compromis in ruil voor de afkoop van de invoering van de eeuwigdurende erfpacht. Rampzalig!

Door de crisis zijn we allerlei overtollige kantoorpanden gaan transformeren in woningen. Het bleek uiteindelijk dat niet alle kantoorpanden geschikt waren maar vele zijn succesvol getransformeerd. Als het maar de goede verdiepingshoogte en ligging had was het al geschikt voor woningbouw. ‘Lessons learned?’ Flexibele gebouwen waar allerlei functies in passen. En ook dat we bijna overal(!) kunnen en willen wonen. Als het maar goed bereikbaar is en er genoeg voorzieningen in de buurt zitten. De oude Bestemmingsplannen met hun kenmerkende scheiding: werken en winkelen in de binnenstad, met daaromheen wonen en weer daaromheen de perifere bedrijfsparken zijn dus gelukkig zwaar achterhaald. Maar nu deze nieuwe verhouding in Amsterdam? Wat verwachten we er precies mee op te lossen? En hoe vertaalt zich dat naar deze tijd? Ik denk dat de gemeente er inderdaad voor moet blijven waken dat wonen in onze grote steden betaalbaar blijft voor alle lagen van de samenleving, maar ik denk ook dat deze nieuwe koers op de lange termijn niet zal werken. We gaan focussen op het middensegment, maar dan moet er ook veel meer sociaal bij lijkt de afspraak te zijn. De ruimte is schaars en dus wordt Binnenstedelijk bouwen steeds meer de nieuwe norm. En dat is complexer en dus duurder.

Voor zowel de grote als de kleine portemonnee

Volgens mij is een mix van huur en koop, grote en kleine woningen, kantoren, zorg en commerciële ruimten de toekomst op gebouwniveau. In de kantorenmarkt huren we tegenwoordig flexibel per m2 gebruiksoppervlak. Waarom doen we dat niet in de huizenmarkt? Betalen naar rato van gebruik. Ik kan me voorstellen dat we in de binnenstad vooral gaan focussen op een meer divers aanbod qua woninggroottes. We gaan kleiner wonen waardoor er woningen zijn voor zowel de grote als de kleine portemonnee. Units van 25, 50 en 75m2 worden de nieuwe standaard. Hoogwaardige en duurzame gebouwen met een flexibele indeling waar huurders en/of kopers per m2 gebruiksoppervlak gaan betalen. Dat moet kunnen in een land met een minimum loon van € 1565,40 per maand (23 jaar en ouder). En de huurtoeslag? Die investeren we in voorzieningen, de buitenruimte en openbaar vervoer. En dan moet de discussie maar gaan over het juiste huur- of koopprijs niveau en indexatie en niet alleen over sociaal, middensegment en vrije sector. Want die is natuurlijk marktgevoelig. We moeten ons ook realiseren dat het logisch is dat de stad duurder wordt. Men wil er juist heel graag wonen.

Visionairs waar zijt gij?  

En dus visionairs waar zijt gij? Ik verwacht van gemeentes dat ze de belangen van de bewoners behartigen en volgens een visie voor de stad ontwikkelingen initiëren, stimuleren en begeleiden. En daar bedoel ik geen uitgedacht masterplan mee, maar juist een onderscheidende inspirerende visie over de identiteit van die stad. En vooral ook dat ze zich niet laten leiden door kortzichtige politieke vertegenwoordigers. Voorlopig lijken ze in Amsterdam opportunistisch gedrag te vertonen. De omgevingsvisie zou een middel kunnen zijn om te sturen op de doelstellingen van de stad. Maar dan hebben we het over sturen op een gezondere leefomgeving, voldoende woningen in de stad voor iedereen en voldoende werkgelegenheid, zo blijkt uit de top 3 ‘Wensen voor 2050’, een recente peiling van de Provincie over de toekomst van Noord-Holland. De gemeente bepaalt samen met de inwoners een koers. En als je die koers vast wilt houden heb je soms de wind mee, soms de wind tegen en soms is het zelfs windstil. Meewaaien met alle winden is nooit een optie!


Over de auteur: Anjelica Cicilia

Anjelica Cicilia (1977) is breed opgeleid met een achtergrond in civiele techniek, stedenbouw en bedrijfskunde. Als ontwikkelingsmanager bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance is ze verantwoordelijk voor de acquisitie van woningprojecten in de regio Zuid-West. Ze werkte voorheen als zelfstandig stedenbouwkundige en daarvoor als commercieel directeur bij een architectenbureau en projectmanager bij een ingenieursbureau. Ze is sinds 2004 verbonden aan de Hogeschool Rotterdam als docent Ruimtelijke Ordening en Planologie waar ze met veel passie en toewijding de volgende generatie professionals opleidt en begeleidt. Anjelica werd in 2009, uit 100+1 bouwvrouwen, door een vakjury gekozen tot Building Passion Vrouw van het jaar. Daarnaast is ze door medestudenten en faculteit leden van de Rotterdam School of Management in 2015 bekroond met de prestigieuze WTC Leadership Award voor haar leiderschapskwaliteiten, het bevorderen van de ontwikkeling van anderen en haar maatschappelijke verantwoordelijkheid en visie.

Geef een reactie