“Mensen financieren hun woonwensen, niet hun woning”

Onderzoeksjournalisten van Follow the Money analyseerden de argumentatie op en rond de bijeenkomst van de commissie financiën van de Tweede Kamer. In het kader van de stabiliteit van Nederland riepen Knot (de Nederlandsche Bank) en Van Geest (CPB) op tot ‘bouwen’. Volgens hen is het beperkte woningaanbod de reden van de oververhitting van de woningmarkt. En oververhitting gaat gepaard met hoge hypotheekschulden en instabiliteit. Het spreekt voor zich dat ook Follow the Money een rol ziet voor bouwen in het oplossen van woningtekorten voor specifieke doelgroepen, maar oververhitting van de woningmarkt is géén reden om de bouwproductie rücksichtslos (in de wei) op te schroeven. Wat gaat er vanuit kopersperspectief schuil achter de dynamiek op de woningmarkt?

In het artikel toont Follow the Money een grafiek waarin het woningtekort wordt afgezet tegen de prijsindex. Daaruit blijkt overduidelijk het gebrek aan relatie tussen beiden sinds 1967. Hoogstens valt op dat het woningtekort redelijk constant is en de prijsindex in sterke conjunctuurbewegingen stijgt. In de figuur valt verder op dat schaarste juist toenam bij prijsdalingen. Waarschijnlijk omdat minder mensen dan besluiten te verhuizen uit een koopwoning terwijl veel te koop staande woningen nog wel verkocht worden. De doorstroming wordt dan afgeremd en de mensen (vaak starters) die wel graag een woning zouden kopen, kunnen nergens terecht.

Tot slot richt FTM zich op de relatie tussen de verwachtingen die mensen hebben over de woningprijzen en de werkelijke woningprijzen: woningprijzen gaan daadwerkelijk vooraf aan hogere prijzen. Bovendien is het hameren op het woningtekort door DNB en CPB een legitimatie voor de verwachte prijsontwikkelingen.

Wonen belangrijker dan woning?

Perioden van prijsstijgingen (buiten uitzonderlijke situaties als oorlog) van woningen hebben de afgelopen decennia in Nederland een aantal dingen gemeen: een ontwikkeling in de techniek en economie die tot groei leidt, en waarbij de aard en of organisatie van werken, leven en wonen verandert. Wanneer mensen in grote getale eenzelfde verhuisbeweging willen maken, en die beweging mogelijk is (in financiering en aanbod) lijken prijzen te stijgen. Die ontwikkeling in een deelmarkt, neemt een groter deel van de markt mee (bijvoorbeeld omdat de doorstroming op gang komt). Dit houdt aan tot een van de impulsen sterk afneemt.

Om de prijsstijgingen te begrijpen moeten we de relatie tussen woning en hypotheek (inclusief hypotheekrenteaftrek en loan-to-value-percentages) loslaten. Daarvoor in de plaats moeten we beseffen dat mensen vaak hun woonwensen (en dus verhuizing) financieren, en niet hun woning. De ‘ideale woning’ is niet los te zien van bredere woonwensen. Dit lijkt een semantisch spel, maar het duidt op een fundamenteel andere psychologische of sociologische insteek in het begrijpen van het gedrag van eigenaar-bewoners. Een insteek waarbij het niet (enkel) gaat om een rationeel afwegende “homo economicus”, maar ook om mensen die dingen doen omdat ze het, waarom dan ook, graag willen, zowel als groep als individueel.

Verandering woonwensen en een regionale woningmarkt

Waar het gedurende de vorige eeuw minder relevant werd waar je precies woonde, is de locatie van een woning sinds het begin van deze eeuw belangrijker geworden. Twee herkenbare aspecten die daaraan bijdragen zijn de beperktere mobiliteit (toegenomen files, moeilijk parkeren) en de verandering van leefstijl van mensen (langer alleenstaand, vaker actief buitenshuis, meer kantoorwerk in de grote steden). Hierdoor zijn de stedelijke gebieden (vooral die met veel werkgelegenheid en/of goede OV-mogelijkheden) populairder geworden. In Amsterdam is om verschillende redenen (internationaal centrum voor zakelijke dienstverlening met uitgebreid cultureel aanbod) al vanaf 1998 sprake van zeer snelle prijsstijgingen van woningen. Na de crisis van 2008 zien we de woningprijsindex van Utrecht ineens ook afstand nemen van die van de rest van Nederland. Daarna, in 2014, versnellen Rotterdam en Den Haag. Dit uit zich sinds 2013 onder andere in een zeer snelle prijsstijging van (gunstig gelegen) appartementen in de steden. In de grafiek is de ontwikkeling van de prijsindex per regio te zien ten opzichte van de ontwikkeling van de prijsindex voor heel Nederland. Zo wordt duidelijk hoe de prijsindexontwikkeling in Nederland gedurende de jaren ’90 het sterkst was in ‘de provincie’. Vanaf half jaren 2000 beginnen de grote vier steden als geheel met een inhaalslag, de prijsindex gaat binnen tien jaar die van de landelijke gebieden voorbij. Hoewel de prijsstijging van woningen sinds 2014 in heel Nederland merkbaar is geworden, zien we dat de rollen tussen buitengebied en stad volledig zijn omgedraaid.

Figuur 1. Ontwikkeling prijsindex bestaande woningen naar regio ten opzichte prijsindex heel Nederland

* De prijsindex van verschillende provincies zijn samen genomen om het beeld te vereenvoudigen. Hierdoor wordt de realiteit in beperkte mate geweld aan gedaan.  De lijn van de Randstad bevat de provincies Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland. De ontwikkeling van deze provincies is niet gecorrigeerd voor de invloed van de G4, die in de Randstad liggen.

Bron: CBS, bewerking BouwKennis, 2019

Maandlasten (huur tegenover hypotheekrente)

Veel mensen (vooral starters) rekenen in eerste instantie vanuit de maandlasten. De hoge huurprijzen en lage rente (i.c.m. nog lage woningprijzen) hebben het kopen van een woning zes jaar terug weer populair gemaakt. Inmiddels kiezen steeds meer jongeren (tot ca. 35 jaar) die vijf jaar geleden een woning zouden kopen weer voor een huurwoning. Er is simpelweg een zeer beperkt aanbod koopwoningen op de gewenste locatie (steden) en tegen een haalbare prijs. Omdat velen voor dezelfde maandlasten liever (nog een tijd lang) in de stad wonen, wordt huren (noodgedwongen) weer een reële optie. Dat de voorkeur voor het wonen in de stad belangrijker is dan de eigendomsvorm past bij de veranderende leefstijl van (jonge) mensen.

De jongeren die wel een woning willen kopen, en daarbij een vergelijking maken met de kosten van een huurwoning, komen vaak tot de conclusie dat ze voor de maandelijkse huurprijs een flinke hypotheek zouden kunnen betalen. Met rentepercentages van onder de 2% voor een lening met rentevast periode van 10 jaar is kopen relatief goedkoop. Een (in de stad schappelijke) huur van € 1.100,- staat ongeveer gelijk aan de bruto maandlasten van een hypotheek van € 300.000,-. Voor een hypotheek van € 225.000 betaal je netto maandelijks het bedrag waarop de bovengrens van de sociale huur is gesteld (ongeveer € 720,-). Het kunnen aangaan van een hoge schuld maakt het aantrekkelijker om steeds iets meer voor een woning te bieden, zeker als de gewenste leefstijl zo sterk met de woonlocatie samenhangt, je maandlasten niet veel hoger worden én de huizenprijzen zullen stijgen ‘omdat er te weinig gebouwd’ wordt.


Over de auteur: Marc van Wijk

Marc van Wijk is (stads)socioloog en als marktanalist werkzaam bij BouwKennis. Daar levert hij een bijdrage aan de interpretatie van structurele en trendmatige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Vanuit marketingervaring vertaalt hij inzichten zodanig dat deze houvast geven bij dagelijkse bezigheden of om strategische beslissingen op te baseren. “Als marktanalist onderzoek je hoe een ‘afgebakend’ gebied tot stand komt en zich ontwikkelt. Een markt is het product van gedragingen (keuzes/handelingen), had anders kunnen zijn en kan dus ook veranderen. Ik zie het als mijn rol om de bouwstenen en structuren die samen de vastgoedmarkt produceren in kaart te brengen, opdat deze weloverwogen en constructief gebruikt worden.”

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP