De markt voor koopwoningen nader beschouwd

construction-1210677_960_720Het algemene beeld voor de woningnieuwbouw is in de periode tot en met 2018 positief. Het is echter zo dat de verschillende opdrachtgevers zo hun eigen rol spelen in deze positieve ontwikkeling. Er zijn globaal drie soorten opdrachtgevers te onderscheiden op de woningmarkt: bouwers voor de markt, woningcorporaties en particuliere opdrachtgevers. Traditioneel zijn de bouwers voor de markt en de woningcorporaties hofleverancier van het aantal gereedmeldingen op de woningmarkt. Corporaties vragen al geruime tijd minder vergunningen aan, waardoor de nieuwbouwproductie voor deze marktpartij de komende jaren laag blijft. De nieuwbouwproductie in opdracht van bouwers voor de markt trekt juist aan. Zij zijn daardoor de kurk waarop de nieuwbouwproductie de komende jaren drijft.

De nieuwbouwproductie door bouwers voor de markt komt uit een diep dal. Omdat bouwers voor de markt traditioneel sterk afhankelijk zijn van de koopwoningmarkt, werden zij flink geraakt door de crisis. Het aantal woningen waarvoor een vergunning is aangevraagd in opdracht van bouwers voor de markt, raakte eind 2013 de bodem. Bouwers voor de markt kregen hun bestaande plannen nauwelijks verkocht en de vergunningverlening zakte tot een historisch dieptepunt. Een jaar later zakte ook de nieuwbouwproductie tot een dieptepunt.

Wachten op stijgende prijzen

Woningbouw was door de forse prijsdalingen sinds 2008 niet meer zomaar winstgevend voor ontwikkelaars. Hierdoor hebben zij soms bewust aanbod teruggetrokken van de markt, wachtend op betere tijden. De afgelopen dip in de nieuwbouwproductie is een combinatie van vraaguitval en het afwachtende gedrag van ontwikkelaars geweest.

Vanaf het moment dat de vraag naar nieuwe woningen en de gemiddelde prijs daarvan toenam, gingen bouwers voor de markt weer meer vergunningen aanvragen. Zij speelden in op een verder herstel van de markt, wat zij dus moeten faciliteren met nieuwe bouwplannen. Er is een inhaalslag gaande op de bestaande woningmarkt, maar ook durven steeds meer consumenten de stap te maken naar een nieuwbouwwoning die mogelijk pas na een jaar wordt opgeleverd. Er werden in 2015 dan ook zo’n 30.000 nieuwe woningen verkocht. Een aantal dat nog ver onder het pre-crisisniveau ligt (2006: 43.600) maar een stuk hoger dan dat van het eerste crisisjaar (2008: 27.000). Ook de prijzen lopen steeds verder op, waardoor de winstmarge per woning kan toenemen. Bij een stijgende winstmarge maken ontwikkelaars ook meer nieuwe bouwplannen.

2015: 40% meer vergunningen

De vergunningverlening in opdracht van bouwers voor de markt nam onder invloed van de aantrekkende markt sterk toe. In totaal werd er voor 38.435 woningen een vergunning verleend in opdracht van commerciële bouwers, een stijging van 40% ten opzichte van 2014. De focus ligt nog altijd met name op de koopwoningmarkt. Er werd in 2015 echter ook voor bijna 11.000 huurwoningen een vergunning aangevraagd. Het aantal bouwvergunningen van bouwers voor de markt voor huurwoningen ligt hiermee hoger dan het aantal vergunningen voor huur in opdracht van corporaties.

Het cijfer kan een toegenomen interesse van beleggers in commercieel woningvastgoed betekenen. Minister Blok richt zich in zijn beleid met toenemende mate op een verruiming van het particuliere huurwoningaanbod. Hij probeert dit onder andere door de markt interessanter te maken voor beleggers. Het is echter nog te vroeg om te spreken over een structurele verandering ten gunste van de particuliere huursector. In het cijfer zit namelijk ook een onbekend aantal huurwoningen dat door bouwers voor de markt ‘turn key’ voor corporaties is gebouwd. Veel corporaties hebben hun ontwikkeltak afgestoten en gebruiken deze methode ter vernieuwing van de woningvoorraad.

Vergunningverlening door bouwers voor de markt naar eigendomstype (cumulatief)
Bron: CBS/bewerking BouwKennis, maart 2016

Bron: CBS/bewerking BouwKennis, maart 2016

Afvlakking tweede helft 2015

Met name in het eerste halfjaar is er sprake van een sterke stijging in de vergunningverlening in opdracht van bouwers voor de markt. In juni 2015 ligt het aantal koopwoningen waarvoor vergunning is verleend cumulatief zo’n 125% hoger dan in juni 2014. Voor huurwoningen is dit verschil 94%. In december is dit verschil voor koopwoningen echter teruggelopen naar zo’n 40%. Bij huurwoningen is dit zo’n 45%. De vergunningverlening in opdracht van bouwers voor de markt vlakt dus af in het tweede deel van vorig jaar. Dit is in het licht van de nog altijd aantrekkende vraag naar woningen een opvallende ontwikkeling.

In mijn vorige blog over de uitdagingen op de woningbouwmarkt, refereerde ik al aan de uitdagingen die er in het kader van de hoge woningvraag liggen op het gebied van bouwlocaties, hoge grondprijzen en capaciteit bij toeleveranciers en bouwbedrijven. Momenteel staat het aanbod van nieuwe woningen in schril contrast met de huidige vraag naar nieuwbouwwoningen. De afvlakking van de vergunningverlening in het laatste halfjaar van 2015, heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat de ontwikkeling van nieuwe bouwlocaties de vraag momenteel niet kan bijbenen.

Afnemend aanbod nieuwbouwwoningen

De Neprom refereert in haar ‘Monitor Nieuwe Woningen, cijfers & analyses, Winter 2015-2016’ ook aan deze ontwikkeling. In het derde kwartaal van 2015 was het aantal verkopen veel hoger dan het nieuwe aanbod, wat zeer ongebruikelijk is. Daardoor is de verkoopportefeuille fors afgenomen en ontstaat er een krappe nieuwbouwmarkt. “NEPROM-leden melden regelmatig dat er in de crisisjaren veel plancapaciteit door gemeenten is geschrapt, waardoor het nu moeilijk is om snel te reageren op de toegenomen vraag naar nieuwbouw koopwoningen. De ontwikkeling van nieuwe locaties kost immers tijd en zeker op binnenstedelijke locaties, die binnen de ruimtelijke ordening de prioriteit krijgen. Bovendien is er bij gemeenten, maar ook bij ontwikkelaars, in de crisisjaren flink in het aantal arbeidsplaatsen geschrapt”, aldus de vereniging.

Dit algemene tekort aan capaciteit heeft een potentieel negatief effect op de mogelijkheden die er momenteel liggen op de koopwoningnieuwbouwmarkt. Aangejaagd door de nog sterke vraag in 2016, mag echter verwacht worden dat de verkoop van nieuwe woningen in 2016 naar een nog hoger niveau doorstoomt. Dit leidt de komende jaren tot een toename van de woningnieuwbouw in opdracht van bouwers voor de markt. Zo blijven zij ook de komende jaren nog het fundament onder de woningnieuwbouwproductie.


Over de auteur: Jacco Ridderhof

Jacco Ridderhof heeft zijn sporen in de bouwkolom ruimschoots verdiend. Als onderzoeker, coördinator en commercieel directeur werkt hij al meer dan 20 jaar tussen de stenen, momenteel als senior adviseur bij BouwKennis. Door de jaren heen heeft hij een flinke dosis ervaring opgebouwd waardoor Jacco alle ins en outs uit de markt kent. Hij zet zijn kennis dan ook maar al te graag in om bedrijven te helpen, zodat zij betere beslissingen kunnen nemen en geen kansen meer hoeven te missen.

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP