Innoveren? Verken je businesscase

20100409_Exploded_view_en_samengesteld_09-04-2010Wie had tien jaar geleden gedacht dat er anno 2016 talloze Nul op de Meter concepten zouden ontstaan voor bestaande huurwoningen? Toen ik samen met mijn collega Doris in 2009 afstudeerde, stond de corporatiemarkt nog zeer kritisch tegenover renovatieprojecten waarbij de volledige woningschil vervangen werd.

Men vond het te duur en te ingewikkeld en gaf aan bij zo’n ingreep de voorkeur te geven aan sloop en vervangende nieuwbouw. In tien jaar tijd is er veel veranderd en is de bestaande woningvoorraad op de kaart gezet. De bouwkolom heeft nieuwe methoden en concepten ontwikkeld voor het onderhouden, verbeteren en energiezuiniger maken van de woningvoorraad.

 

Kosten, maar ook opbrengsten

Waarom was men in 2009 nog massaal kritisch en worden nieuwe renovatietechnieken, waaronder Nul op de Meter concepten, nu eerder enthousiast ontvangen? Uiteraard speelt mee dat de acceptatie van innovatie tijd nodig heeft. Een innovatie wordt als eerste toegepast bij een klein clubje enthousiaste opdrachtgevers en wordt stapje voor stapje verder verspreid. Maar er is nog een belangrijke reden aan te geven: renovaties worden niet meer uitsluitend benaderd vanuit het kostenperspectief, maar steeds meer vanuit de totale businesscase van de corporatie en de huurder. Zaken als energiebesparing en woningverbetering zijn vanuit dit nieuwe perspectief niet zozeer een flinke kostenpost, maar een middel om de woonlasten te sturen, de exploitatieduur van het vastgoed te verlengen en het huurniveau te verhogen.

Vanuit deze benadering creëert renoveren toegevoegde waarde en levert het dus geld op. Een mooi voorbeeld is de businesscase van Nul op de Meter. Hoewel het momenteel nog € 60.000 tot € 70.000 kost om een woning naar Nul op de Meter te renoveren, levert de ingreep door een combinatie van een levensduurverlenging van het vastgoed, de geldstroom van de Energieprestatievergoeding en mogelijk nog een besparing op de onderhoudslasten al snel meer op dan het genoemde investeringsbedrag. Wie puur kijkt naar het benodigde investeringsbedrag zal concluderen dat Nul op de Meter niet interessant is, maar wie ook kijkt naar de opbrengstenkant van de exploitatie, komt bij veel woningen al snel tot een andere conclusie. De renovatie bestaat niet langer uit out-of-pocket-kosten, maar levert juist toekomstwaarde en rendement voor de verhuurder.

Ken het verdienmodel van je klant

In de huidige bouwpraktijk spreek ik veel toeleveranciers die de renovatiemarkt voor corporaties willen betreden. Ze hebben een nieuw product of denken hun bestaande product eenvoudig aan corporaties te kunnen verkopen voor toepassing in renovatie en onderhoud. Voor deze aanbieders is het van belang om de businesscase van het product of concept goed te leren kennen en goed naar de klant te communiceren. Van energiebesparende maatregelen kan relatief eenvoudig worden berekend wat ze opleveren. Maar in de corporatiesector kan dat een aardig ingewikkelde zaak worden. Je hebt immers niet alleen te maken met de corporatie als klant, maar ook met de klant van de klant: de huurder. De corporatie investeert, terwijl de huurder in de basis ervan profiteert. Alleen wanneer corporatie én huurder bij een nieuw product een (financieel) voordeel kunnen boeken, is het product kansrijk.

Daarbij komt nog dat corporaties enerzijds net als bedrijven een rendement moeten draaien op hun investeringen, maar anderzijds ook een maatschappelijke doelstelling hebben die ervoor zorgt dat bepaalde projecten toch doorgang kunnen vinden wanneer rendement uitblijft of zelfs negatief is. Er zijn vele parameters van invloed op het resultaat van de exploitatie, waaronder huurniveau, te hanteren aftoppingsgrenzen en de mutatiegraad. Het product is vervolgens ook in staat om de exploitatie te beïnvloeden. Er kan bijvoorbeeld meer huur worden gevraagd, de onderhoudslasten nemen af, een woning wordt levensloopbestendiger of de woning kan beter worden verhuurd of verkocht.

Wat levert dat aan waarde op? Met al deze parameters op een rijtje, kun je nagaan hoe de businesscase voor jouw product uitpakt. Maar nog belangrijker: je kunt met je (toekomstige) klant in gesprek gaan over de zaken die bepalend zijn voor het wel of niet implementeren van jouw innovatie. En is dat niet precies de informatie die je nodig hebt om verder te kunnen?


Over de auteur: Sean Vos

"De bouwsector kan een enorme innovatieslag maken door projecten seriematiger aan te pakken en projectoverstijgend samen te werken..." Mijn visie: met samenwerking en opschaling kom je verder. Door projectoverstijgend samen te werken, kunnen de faalkosten in de bouwsector flink omlaag. Bovendien opent dit mogelijkheden voor innovatie en cocreatie, omdat ontwikkelkosten over meerdere projecten én meerdere samenwerkingspartners kunnen worden verdeeld. De huidige bouwtraditie lijkt hier echter niet op ingericht. Het is daarom tijd voor verandering. Ik weiger te geloven dat de bouwsector tradioneel is en zal blijven. Liever ga ik de uitdaging aan. Wie nooit iets probeert, zal immers nooit iets veranderen... Met deze visie ben ik drie jaar geleden begonnen met SlimRenoveren, een advies- en productontwikkelingsbureau voor het vakgebied renovatie. Samen met mijn collega Doris de Bruijn ontwikkel ik concepten en producten voor het seriematig verbeteren van de bestaande (woning)voorraad en help ik opdrachtgevers bij de implementatie daarvan. Een mooie uitdaging in een markt die zich op dit moment razendsnel ontwikkelt!

Geef een reactie