Woningbouw: hoelang kunnen mensen nog een woning kopen?

Sinds kort mag ik mijzelf wonder boven wonder trotse eigenaar van een woning noemen. Gelukkig ging dit voor mij makkelijker dan voor veel leeftijdsgenoten, twintigers,  aangezien ik mijn ouderlijk huis over kon nemen. Dat er onomwonden bijzondere ontwikkelingen plaatsvinden op de woningmarkt spreekt voor zich.

Het aantal nieuwbouwwoningen in aanbod is zeer klein en ook het aantal bestaande woningen die te koop staan,  neemt in rap tempo af. De hoeveelheid jongeren die nog een woning kan kopen wordt steeds kleiner en in de grote (binnen)steden groeit het aantal verkochte woningen niet meer. Simpelweg omdat er bijna geen woningen meer te krijgen zijn. In hoeverre is het in de komende jaren nog mogelijk om een woning te kopen als deze ontwikkeling zich doorzet?

Nieuwbouw woning

Terwijl de bouwproductie anno 2018 flink opgeschroefd wordt (bouwpaniek), kan deze bij lange na niet de vraag van consumenten aan. In ons land is het gebruikelijk om pas met de bouw van een project te starten zodra 60% tot 70% van de woningen is voorverkocht. In een tegenvallende markt, zoals tijdens de recente crisis, is dit een goed middel om risico’s te beperken. De voorverkoop gaat bijna niet gemakkelijker dan vandaag de dag. Binnen no-time zijn alle woningen verkocht, zeker als de locatie daarbij ook gewild is. Daarnaast is de beschikbaarheid van nieuwe woningbouwprojecten een bottleneck. Dat is goed te zien aan het verloop van het aantal woningen in aanbod aan het einde van elk kwartaal. Dat is opgenomen in onderstaand figuur, evenals het aantal verkochte nieuwbouwwoningen dat al in aanbod was (‘oud’) en dat is verkocht in hetzelfde kwartaal waarin het in aanbod is gekomen (‘nieuw’).

woning

Bron: BouwKennis Visiedocument woningbouw, december 2017

In bovenstaand figuur is goed te zien dat het aanbod aan nieuwbouwwoningen fors terug gelopen is sinds 2010. In 2010 waren er nog 26.250 woningen in aanbod. In het derde kwartaal van 2017 is dat nog slechts net iets meer dan 5.000. Ondanks dat er in de jaren 2011 tot en met 2014 weinig nieuwbouwwoningen gekocht werden, liep de woningvoorraad terug. Dat betekent dat er in die jaren veel te weinig nieuwbouwwoningen gebouwd zijn. Nu de huidige vraag naar huizen weer bijna op zijn top zit, is de huidige voorraad veel te laag. Ook is de vraag naar nieuwbouwwoningen nog altijd groter dan de hoeveelheid vergunningen die verleend zijn. Dit zorgt ervoor dat de voorraad nog verder zal dalen of dat consumenten strijden om de woningen die nog nieuw op de markt moeten komen.

Bestaande woningen

Momenteel wordt er steeds vaker gesproken over een woningmarkt die oververhit is. Inmiddels ligt het aanbod van te koop staande koopwoningen al weer ruim onder dat van voor de crisis. Zo stonden er in november 2017 minder dan 90.000 woningen te koop, terwijl er voor de crisis in september 2008 ruim 121.500 woningen te koop stonden. Ten opzichte van een jaar geleden stonden er in november 35% minder woningen te koop. Het dalende woningaanbod zwakt de groei van het aantal woningverkopen momenteel snel af. Ten opzichte van een jaar geleden werden er in november 7,6% meer woningen verkocht. Trendmatig is het echter veel interessanter om naar de ontwikkeling van het voortschrijdend jaartotaal van het aantal verkochte woningen te kijken. Dit aantal groeide in november met ongeveer 1.400 woningverkopen ten opzichte van de maand ervoor en kwam uit op een totaal van bijna 241.000 verkochte woningen op jaarbasis. Een jaartotaal van 250.000 verkochte woningen lijkt echter het absolute plafond te zijn. Een kanttekening die daarbij geplaatst moet worden, is dat woningen momenteel veel sneller verkocht worden en consumenten weer sneller hun woning verkopen (4 tips bij het verkopen van woningen), omdat de woningprijzen flink gestegen zijn. Deze snellere cyclus voorkomt dat het woningaanbod van bestaande woningen nog sneller terugloopt.

woning

Bron: BouwKennis Visiedocument woningbouw, december 2017

Conclusie

Het wordt inderdaad moeilijker om een woning te kopen. Al hangt het sterk af naar mate men in het centrum van een grote stad, aan de rand van steden of op het platteland wil wonen. Ook zijn voor de hand liggende aspecten zoals budget, het soort huishouden waar je inzit en specifieke extra wensen van invloed of het vinden van een woning lukt. Zoals eerder genoemd wordt het vinden van geschikte woningen in binnensteden steeds lastiger. Zonder aanbod is het onmogelijk om een woning krijgen. De prijzen van woningen die wel nog in aanbod komen of zijn, worden steeds hoger, waardoor de toegankelijkheid voor mensen met minder budget nog lager is. Daardoor ontstaan er wel initiatieven waarbij meerdere mensen een huis kopen, maar dat gebeurt slechts in enkele gevallen nog.

Door de snellere omloopsnelheid van woningen buiten de binnensteden geloof ik dat ondanks de krapte er genoeg aanbod blijft bestaan voor mensen die een woning willen kopen. Het enige verschil is dat er tijdens de crisis zo’n keuze was voor acht of meer woningen die voldeden aan de wensen, terwijl dat er nu waarschijnlijk één tot drie zijn. Ook valt op dat het percentage twintigers die een woning kopen al jaren afneemt, dat heeft te maken met de duurder wordende huizen en de eigen inbreng bij hypotheken. Deze zorgen ervoor dat twintigers langer bij hun ouders blijven wonen of eerst gaan huren (waar overigens ook in het middensegment een fors tekort is).

Verder zijn er momenteel weinig nieuwbouwwoningen in aanbod. Dat komt mede doordat mensen al in heel vroeg stadium nieuwbouwwoningen kopen en deze dus niet in aanbod zullen komen wanneer een bouwproject afgerond is. Zeker in en rond de grotere steden zijn nieuwbouwprojecten populair. Niet gek dus dat daar een fors prijskaartje aan hangt.

Een huis kopen! Lastig dus, maar niet onmogelijk.


Over de auteur: Cas Packbier

Na zijn studie Sportmanagement in Den Haag en een minor Enterprise Resource Planning & Business Intelligence in Eindhoven is Cas in juni 2017 als marktanalist in dienst getreden bij BouwKennis. Cas houdt zich graag bezig met het analyseren van de laatste bouwcijfers. Zijn kennis over bedrijven en hun strategie combineert hij graag met cijfers uit fieldresearch bij bouwbedrijven. Ook zorgt Cas voor het beheren en up-to-date houden van de BouwKennis Database.

Geef een reactie