Het achterblijvende woningaanbod


homes-1017547_960_720Het zal niemand zijn ontgaan dat de druk op de woningmarkt is toegenomen in de afgelopen jaren. Dit komt doordat de nieuwbouwproductie naar historisch lage niveaus zakte, corporaties te maken kregen met beperkende toewijzingsregels en het migratiesaldo sterk is toegenomen. Vaak wordt in deze context gesproken over een ‘oplopend woningtekort’. Deze term is roept dan ook meteen weer discussie op: hoezo tekort, niemand slaapt toch onder een brug? Feit is dat de druk is toegenomen op de woningmarkt. In deze bijdrage zal ik ingaan op de achtergrond rondom deze toegenomen druk op de woningmarkt en de woningbehoefte in de komende tien jaar.

Woningbehoefte op middellange termijn

De vraag naar nieuwe woningen wordt bepaald door de huishoudensgroei, een compensatie voor het aantal onttrokken woningen (sloop, functieverandering) en recentelijk ook de huisvesting van asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Jaarlijks neemt het aantal huishoudens in ons land toe met circa 50.000 tot 55.000 huishoudens. Momenteel zorgt de huisvesting van asielzoekers met verblijfsvergunning (‘statushouders’) voor zo’n additionele woningvraag van circa 10.000 per jaar. Tot slot zal het langjarig gemiddelde van woningonttrekkingen de komende decennia oplopen tot ongeveer 15.000 tot 20.000 per jaar.

Idealiter zou ook het opgelopen woningtekort in de achter ons liggende crisisjaren moeten worden ingelopen. Toen lag de toename van het aantal huishoudens hoger dan de uitbreiding van de woningvoorraad. Het gevolg was dat er alternatieve huisvestingsoplossingen werden gevonden, zoals langer thuis blijven wonen van jongeren, anti-kraak wonen, mantelzorg, woning delen, onderverhuur van een kamer of een ‘bewoonde andere ruimte’ zoals een woonboot of een vakantiehuisje.

Dat levert in totaal een jaarlijkse uitbreidingbehoefte op van 85.000 tot 95.000 woningen op. Dit kan worden gerealiseerd door nieuwbouw enerzijds en overige toevoegingen zoals woningsplitsing of transformatie van leegstaande kantoren anderzijds. Het moge duidelijk zijn dat met de huidige nieuwbouwproductie van circa 50.000 woningen per jaar bovenstaande streefgetallen bij lange na niet gehaald worden.

uitbreidingsvraag woningaanbod

Extra vraag vanuit immigratie

De bevolkingsgroei laat sinds 2013 ieder kwartaal een toename zien. Op jaarbasis komt de bevolkingsgroei uit op ruim 90.000 personen. Ongeveer driekwart van die toename is toe te rekenen aan het migratiesaldo, oftewel het aantal migranten minus het aantal emigranten. De vluchtelingenstroom zorgt momenteel voor extra druk op de woningmarkt. Het algemene beeld in de afgelopen jaren is dat het aantal toegevoegde woningen de aanwas van nieuwe huishoudens niet aankan. Gemiddeld zijn er in de periode 2010 tot en met 2015 bijna 60.000 huishoudens per jaar bijgekomen in ons land, terwijl daar maar gemiddeld 51.700 nieuwbouwwoningen tegenover stonden.
Bevolkingsgroei

Transformatie als ventiel

Beleidsmakers en ontwikkelaars focussen zich traditioneel op de nieuwbouw als middel om woningen toe te voegen aan de voorraad. In de komende jaren zal er echter in toenemende mate ook naar transformatie gekeken moeten worden. De afgelopen jaren is er namelijk in toenemende mate leegstaande kantoorruimte getransformeerd tot (studenten)woonruimte en hotels. In 2015 is volgens makelaarskantoor Jones Lang LaSalle circa 730.000 m2 kantoorruimte getransformeerd, waarvan circa 55% naar (studenten)woningen. Dit heeft dus 400.000 m2 aan extra woonruimte opgeleverd. Uitgaande van een ruwe schatting van ongeveer 70 m2 per appartement, levert dit circa 5.700 woningen op door transformatie van leegstaande kantoren.

Makelaarsorganisatie Dynamis becijferde het transformatiepotentieel op basis van een model dat opnamekansen en transformatiekansen combineert. In de komende jaren komt er nog tussen de 675.000 m2 en 2.375.000 m2 kantoorruimte in aanmerking voor transformatie. Stel dat hiervan wederom 55% woonruimte wordt met een gemiddeld oppervlak van 70 m2, dan kunnen er nog ruwweg tussen de 9.650 en 33.900 woningen bijkomen door transformatie van kantoorruimte. Ook neemt de leegstand onder zorggebouwen toe, met name in verzorgingstehuizen. Ook deze vastgoedcategorie zal de komende jaren een bijdragen kunnen leveren aan de woningproductie.


Over de auteur: Jacco Ridderhof

Jacco Ridderhof heeft zijn sporen in de bouwkolom ruimschoots verdiend. Als onderzoeker, coördinator en commercieel directeur werkt hij al meer dan 20 jaar tussen de stenen, momenteel als senior adviseur bij BouwKennis. Door de jaren heen heeft hij een flinke dosis ervaring opgebouwd waardoor Jacco alle ins en outs uit de markt kent. Hij zet zijn kennis dan ook maar al te graag in om bedrijven te helpen, zodat zij betere beslissingen kunnen nemen en geen kansen meer hoeven te missen.

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP