Facilitair Managers: onmisbare sparring partners bij het ontwerpproces van elk gebouw

omovb-logo

Hoe kunnen we gebouwen ontwerpen waarin goede condities geschapen zijn voor een optimaal beheer? Hoe kunnen we in de ontwerpfase de kosten van de beheerfase reduceren? Hoe kan in het ontwerp een verlaging van de energiekosten bereikt worden? Hoe kunnen we in de initiatiefase zorgen voor lagere onderhoudskosten in de gebruiksfase? Hoe kan een architect meewerken aan een goede routing voor het schoonmaakwerk?

Logische vragen, die vanzelf opkomen als we de totale levenscyclus van een gebouw in ogenschouw nemen. Dan staan niet langer de stichtingskosten, maar de levensduurkosten centraal. Dat vraagt een ander én beter samenspel tussen verschillende beroepsgroepen, die elk hun eigen cultuur en gedragsregels kennen. Binnen het Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom (CIB) is door een Expertisegroep ‘Ontwerpen met Oog voor beheer’ intensief gewerkt aan optimale condities voor een integraal gebouwontwerp, waarbij alle relevante aspecten van schoonmaak, onderhoud en energieverbruik meegenomen zijn.

Beheersaspecten botsen met split incentives

In deze expertisegroep ‘Oog voor beheer’ wordt samengewerkt door een aantal gerenommeerde en vooraanstaande architecten- en ingenieursbureaus, die in hun eigen werk het belang van beheersaspecten onderkennen. Ze geven daaraan uitvoering met een ontwerptool ‘Ontwerpen met oog voor beheer’, die door het CIB ontwikkeld is. Al enkele jaren doen de betrokken bureaus in pilotprojecten ervaring op met deze ontwerptool. Tijdens een expertsymposium is door de Expertisegroep ‘Oog voor beheer’, het CIB en de deelnemende architecten- en ingenieursbureaus inzicht gegeven in de opgedane ervaringen en wordt het belang van de beheersaspecten in de ontwerpfase benadrukt. De kosten van onderhoud en beheer vormen een belangrijk bestanddeel van de huisvestingskosten. Bij investeringen in nieuwbouw wordt doorgaans vooral gekeken naar de stichtingskosten. De kosten van de exploitatie worden pas in ogenschouw genomen, als de sleutel in de voordeur draait. Het zijn gescheiden circuits: enerzijds de nieuwbouw en anderzijds het gebruik van een bouwwerk. Deze separate aanpak is nog te begrijpen, als de bouw en de exploitatie niet in één hand zijn. Bouwer en gebruiker zijn vaak verschillende partijen, die er geheel eigen calculatiemethodieken op nahouden. Het wordt anders, als bouw en beheer wel in één hand zijn, zoals bij woningcorporaties. Dan is het helemaal niet te begrijpen, dat de onderhouds- en beheersaspecten niet volwaardig bij het ontwerp van nieuwe woningen meegenomen worden.

Kansen voor woningcorporaties

Veel woningcorporaties beseffen terdege dat zij op dit gebied kansen laten liggen. De materialenkeuze kan nog wel eens anders uitpakken, als ook het onderhoud over een langere termijn bij de afweging betrokken wordt. Voor onderhoudsgericht ontwerpen van gebouwen ontstaat hier en daar wel meer belangstelling. Vooral op technische universiteiten wordt serieus omgegaan met design on maintenance, zoals wel wordt gezegd. Gekscherend wordt dit wel ‘dom’ ontwerpen genoemd, maar het is natuurlijk juist heel slim om de onderhoudsaspecten bij het ontwerp mee te nemen. In de praktijk zien we zo’n slimme aanpak nog maar mondjesmaat terug. Dat heeft vooral te maken met de kloof tussen de verschillende beroepsgroepen, die op uiteenlopende terreinen actief zijn.

Fm’ers dienen zich minder als huismeesters te gedragen

Architecten tekenen voor het ontwerp. Facilitair managers staan voor het onderhoud. Het ligt niet voor de hand dat deze beroepsgroepen elkaar veelvuldig ontmoeten. Architecten onderschatten de waarde van onderhoudskennis voor een geslaagd gebouwontwerp. Facilitair managers stellen zich nog te veel op als ouderwetse huismeesters, die weliswaar over een servicegerichte instelling beschikken, maar zich niet gemakkelijk aandienen als volwaardige gesprekspartner in het ontwerpstadium. Facilitair managers dienen zich minder als huismeesters te gedragen en meer als kennisintensieve onderhoudsexperts. De onderhoudskosten van gebouwen kunnen zeker met 20% verminderd worden, als er een betere kruisbestuiving plaatsvindt tussen ontwerpers en beheerders van gebouwen.

 


Over de auteur: Piet M. Oskam

Piet M. Oskam, oprichter/directeur Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom (CIB) in Zeist. Boegbeeld van vernieuwing in de bouwsector. Sterke visie op de voordelen en gevolgen van procesintegratie voor marktpartijen in de gehele bouwkolom. Kiest positie en laat de gevestigde orde op de grondvesten trillen. Loopt niet weg voor weerstanden en bezwaren. Typische ondernemer met een eigenzinnige kijk op vernieuwing. Loopt voor de muziek uit, maar weet dat anderen achter deze muziek aankomen. Initiator van baanbrekende bouwconcepten, waarvan vele marktpartijen uit alle schakels van de bouwkolom de vruchten plukken. Piet M. Oskam is een gedreven en bevlogen spreker over innovatieve thema’s en staat garant voor een boeiende interactie met de toehoorders en deelnemers aan bijeenkomsten. Treedt op verzoek op bij bouworganisaties en vastgoedsociëteiten met spraakmakende presentaties. In talrijke tijdschriftpublicaties heeft hij vele facetten van het bouwproces belicht. Oskam is vaste columnist van het dagblad Cobouw. Ook in boeken heeft Oskam blijk gegeven van zijn inzicht in innovatieve bouwprocessen. In 2009 verscheen van hem bij de Regieraad Bouw ‘Bouwen is het creëren van kansen’ en in 2011 publiceerde Sdu Academic Service van hem ‘Bouwen met vertrouwen’. Vanaf de start levert hij inhoudsvolle bijdragen aan BouwKennisBlog.

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP