Excelmanagement

‘Stop Sloop Start Renoveren’

Met die slogan wonnen Sean en ik acht jaar geleden de speeddatesessie met (toenmalig) minister Cramer. Onze boodschap was heel simpel: alle huurwoningen in Nederland vervangen door nieuwbouw is niet haalbaar. Als je kijkt naar het aantal sociale huurwoningen in Nederland en het  tempo waarmee je ze zou kunnen vervangen, dan ben je nog ruim 144 jaar bezig.

Vaart maken

Natuurlijk kan het bouwtempo nog wel omhoog. Verschillende experts hebben hier uitspraken over gedaan en komen tot de conclusie dat de noodzakelijke levensduur van een woning gemiddeld 120 jaar is. Dat betekent dat de grote bulk aan naoorlogse woningen nu bijna halverwege deze levensduur zit en nog een flinke periode te gaan heeft. Helemaal als je bedenkt dat 120 jaar een gemiddelde is en dat sommige wooncomplexen deze levensduur sowieso niet gaan halen omdat ze er bijvoorbeeld bouwtechnisch te slecht aan toe zijn. De ‘goede’ complexen zullen het dus nog iets langer vol moeten houden, zodat de ‘minder goede’ eerder uit de voorraad genomen kunnen worden.

Horizon verbreden

Dit besef sijpelde langzaam door naar de afdelingen vastgoedbeheer en gelukkig keerde het tij. Mede geholpen door de crisis gingen we van sloop naar renovatie en ook naar ambitieuzere renovaties dan het standaard vullen van de spouw en plaatsen van dubbelglas. De horizon voor renovatie schoof daarmee ook langzaam over de grens van 25 jaar heen. Natuurlijk moet er hierbij wel rekening worden gehouden met de levenscyclus van de bouwdelen. Een gevel kan makkelijk vijftig jaar mee, terwijl installaties na vijftien jaar al aan vervanging toe zijn. De TCO (Total Cost of Ownership) berekenen is daarom aan te raden.

Met een bedrijfswaardeberekening (waar naast TCO ook nog eens extra inkomsten worden meegerekend) kun je zo mooi scenario’s met elkaar vergelijken en afwegen of een investering in kwaliteitsverbetering en levensduurverlenging een goede businesscase oplevert. Ik ben blij te kunnen constateren dat deze rekenwijze inmiddels gemeengoed begint te worden bij de meeste woningcorporaties en men vooral ook de context erachter goed meeneemt.

20160406_Businesscase

Excelmanagement

Sinds het begin van dit jaar is er echter een nieuwe waarderingsmethode verplicht in corporatieland: Marktwaarde. En daarmee lijkt de geschiedenis zich te herhalen. Opnieuw hoor ik vergelijkingen die gemaakt worden en conclusies die getrokken worden die neerkomen op: ‘Dan gaan we toch gewoon de boel slopen en zetten we nieuwe woningen neer’ en zo lijken we terug bij af. Wellicht dat op basis van de Excelsheet de conclusie zou kunnen zijn dat sloop een gunstiger scenario is, maar aan de omstandigheden die ik aan het begin van mijn verhaal schetste (de omvang van de opgave en het tempo) is nog niets veranderd.

En dan heb ik nog niet eens de hele sociale problematiek meegenomen die bij zo’n operatie komt kijken. Alle huidige bewoners moeten verhuisd worden, verhuisvergoedingen moeten worden betaald, er moet tijdelijke of permanente huisvesting geregeld worden, de woningen moeten gesloopt en daarna weer opgebouwd worden.

Als je al deze overwegingen meeneemt, is dan nog steeds de conclusie dat we moeten slopen? Of laat men zich wederom voor de gek houden door een theoretische berekening zonder rekening te houden met de complexe context daarachter?


Over de auteur: Doris de Bruijn

“Met een goed idee alleen ben je er niet, een multidisciplinaire benadering is essentieel om succesvol te kunnen zijn." Mijn visie: Het realiseren van een duurzame woningvoorraad is een complexe opgave die niet alleen met techniek kan worden opgelost. Deze techniek richt zich te vaak alleen op energiebesparing waarmee er te eenzijdig wordt ingestoken en er kansen onbenut blijven. Wij bekijken het breder en richten ons naast energiebesparing ook op aspecten zoals wooncomfort, woonlasten, gedragsverandering en wijkbeleving. Door de opgave integraal te bekijken en de belangen van alle stakeholders goed te verenigen, kun je mooie successen bereiken! Aan de hand van deze visie heb ik in 2009 samen met Sean Vos SlimRenoveren opgericht; een advies- en productontwikkelingsbureau dat zich concentreert op het snijvlak tussen vraag en aanbod in de renovatiemarkt. Onze projecten richten zich op vraaginnovatie, productontwikkeling en communicatie in het speelveld tussen de corporaties, aanbieders en bewoners. Als professionals kennen we de bouw- en corporatiemarkt, zijn we thuis in de bestaande woningvoorraad en weten we te prikkelen met onze verfrissende ideeën.

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP