De woningmarkt anno 2019: data-analist en ontwikkelingseconoom aan het woord (deel 1/4)

NB: Deel 1 van 4. We bespreken in deze vierdelige reeks meerdere casus van stadbetreders en -verlaters, daarbij meerdere leeftijden betrekkend. Het laatste deel omvat algemene informatie over de woningmarkt, klimaatverandering en bodemverzakking en de mogelijke invloed hiervan meewegend.

woningmarkt

Hans (58) en Desiree (55) kochten ruim twintig jaar terug samen een woning in De Meern, op tien kilometer van Utrecht. Joanna (33) en Justin (31) kochten in 2014 een woning, midden in het centrum van Rotterdam. Tim (26) en Duygu (24) daarentegen zijn starters die graag in het centrum van een grote stad zouden willen wonen, alleen hebben zij in verband met de oververhitte woningmarkt moeite met het vinden van een betaalbaar appartement. ‘Kopen op de piek is ook het stomste wat je kunt doen’, aldus oom Henry, de op familieverjaardagen vaak nét iets te aanwezige en zelfgekroonde beleggingsspecialist. De marktomstandigheden geven velen het gevoel snel te moeten handelen, zowel in de aan- als verkoop van een huis. Wat is wijsheid? De woning in de binnenstad met overwaarde verkopen en naar een randgemeente trekken? En waar op te letten bij het uitzoeken van zo’n (nieuwbouw)huis?

Casus 1: Binnenstedelijk – Starter Tim (26) en vriendin Duygu (24) willen de stad in

Carrière maken, voordat de bom valt. (Net)werken aan m’n toekomst, voordat de bom valt. Vrijmibo’s die overgaan in stapavonden: de grote stad heeft het. Het eerste stel, Tim en zijn vriendin Duygu, zijn op zoek naar een koopwoning in het stadscentrum. Tim heeft een intentieverklaring gekregen van het advocatenkantoor waar hij recent is aangenomen, maar zelfs met een bovenmodaal salaris verloopt het vinden van een koopwoning niet bepaald soepel. Ieder bod dat hij uitbrengt op een huis wordt overboden. Samen kopen is (nog) geen optie, aangezien Duygu in de laatste fase van haar studie zit en hun relatie vooralsnog te categoriseren is als ‘pril’. Ze overwegen daarom om tijdelijk te huren, totdat de markt weer een beetje is afgekoeld.
De economische conjunctuur zit immers op zijn piek, het kan vanaf nu alleen maar weer omlaag. Op dit moment kopen kan over een paar jaar in de laagconjunctuur leiden tot een onder water staande woning. Toch twijfelen ze, omdat huren voelt als geld weggooien en de huizenprijzen in de stad misschien – al dan niet op de langere termijn – zullen doorstijgen. De verstedelijking neemt immers toe en het woningtekort is niet zomaar binnen twee jaar weggewerkt.

Marc, Walter, zit de (binnen)stedelijke woningmarkt echt op haar top en zal het in de komende jaren veel gaan veranderen? Wat raden jullie Tim en Duygu aan? Moeten ze genoegen nemen met minder vierkante meter? Tijdelijk huren? Of moeten ze juist op minder gewilde plekken net buiten de stad gaan wonen, omdat die over een paar jaar in populariteit zullen groeien?

Marc van Wijk (BouwKennis):

De binnenstedelijke woningmarkt verandert structureel als gevolg van een veranderende rol van (grote) steden in de globale economie. Naast de prijzen per vierkante meter worden ook salarissen in toenemende mate afhankelijk van de locatie/omgeving. Bovendien zijn er veel werkzaamheden die, ondanks de digitalisering van werk en economie, sterk locatiegebonden zijn. Als advocaat zal Tim wellicht op meerdere locaties aan de slag kunnen, maar voor veel beroepen geldt dat het werk gecentreerd is in bepaalde gebieden. Veel bedrijven zitten nu eenmaal in of aan de rand van een stad. (Er zijn tegenwoordig steeds meer kleinere bedrijven die elkaars diensten of producten gebruiken, of ideeën uitwisselen, en daarom dicht bij elkaar zitten.) Als gevolg kopen veel mensen een woning net buiten de hype-regio, en dragen ze bij aan de verstedelijking en aan de verandering van de wijken waar ze naartoe verhuizen. Als Tim en Duygu in die moderne economie aan het werk gaan, of iets doen wat daar sterk van afhankelijk is, zullen ze moeten afwegen wat voor hen het meest waardevol is; een kleinere woning in het centrum, of een iets grotere woning net erbuiten.

Walter Manshanden (NEO):

Voorlopig blijft de binnenstedelijke woningmarkt sterk en die markt wordt niet ruimer. De reden is dat de netwerken die in de stad aanwezig zijn, die waarde genereren. Als ik in de schoenen van Tim en Duygu zou staan, zou ik naar de dikte van de portemonnee kijken: money talks. In de huidige markt kunnen ze niet betalen wat ze willen, en daar moet je nooit tegenin gaan. Wonen in de Upper Eastside van Manhattan, NY, is ook erg leuk, maar niet betaalbaar. Wat ze moeten doen, is naar een locatie gaan die nog niet aantrekkelijk is, maar het wel gaat worden. Ik zou de markt die Tim en Duygu willen, als een overtrokken overgewaardeerde locatie zien, een zeepbel. Als Tim bij dat kantoor kan werken, kan hij dat elders ook, of bij die werkgever een hoger salaris eisen om te kunnen wonen waar het kantoor wil dat hij gaat werken. Ik zou kiezen voor een markt waar meer balans zit tussen salaris (arbeidsmarkt) en prijs per vierkante meter wonen (grondmarkt).

Walter, wanneer we spreken over kleurindicatoren die oververhitting op de woningmarkt moeten aanduiden, bezegelt donkerrood de kleur in het centrum van grote steden. Wanneer kan dit weer lichtrood of geel worden? Blauw zal het nooit meer worden, waarom niet? En wordt het dan eerder donkerpaars/zwart?

Walter Manshanden (NEO):

Wat voor mij nieuw is, is dat de rest van de wereld die Oudhollandse gezellige plaatsen heeft ontdekt. Ooit kwam ik erachter, in een hotel in Delft, dat er internationale reisgidsen bestaan over een rondreis door Nederland: de steden uit de Gouden Eeuw als Edam, Alkmaar, Hoorn, Dordrecht, Gouda, Delft en Amsterdam als klapstuk. Die mensen maken een fantastische trip. Die willen ook wel in Nederland wonen, blijkt nu. En expats drijven de prijs op. De fout die Nederlanders maken is dat zij, gedreven door het modernisme, die stedenbouwkundige vorm compleet verlaten hebben als concept voor nieuwbouw. Het naoorlogse modernisme heeft alleen maar vernietigd, en als we verstandig zijn, gebruiken we die traditionele bouwvormen weer. De markt bewijst dat het waarde heeft: niet omdat het oud is, maar omdat het leuk, gezellig en functioneel is. Een project als Zuidpoort in Delft heeft dat bewezen.
Concreet: er moet meer aandacht komen voor zelfbouw. Te veel mensen hebben nu twee linkerhanden, dat was vroeger anders, en als bank zou ik bij de hypotheekverstrekking ook kijken of de aanstaande kopers in staat zijn zelf iets te doen. Dan weet je als bank dat de waarde van het object beter behouden blijft. Ook moet er worden gekeken naar gebieden net buiten de donkerrode binnenstad. Plaatsen waar de huizenprijzen nog niet eerder wisten te floreren, maar die wel opkomend zijn in termen van potentiële overwaarde. Denk aan Schiedam of Rotterdam-Zuid.


Over de auteur: Thomas Huykman

Thomas was ooit fiscalist in verschillende gedaantes, maar is sinds 2018 bij BouwKennis als marktinformatiespecialist lid van het salesteam. Houdt van praten, meedenken en informatiestromen. Zijn voornaamste taken zijn het maken van analyses, schrijven van verkoopplannen en het op een warme manier onderhouden van de klantenkring als buitendienstadviseur. Als de tijd het toelaat schrijft hij ook graag blogposts.

Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP