De crisis is voorbij en alles is weer als vanouds. Toch?

Sinds enige jaren zijn een aantal bewegingen in de woningbouwsector zichtbaar, die verregaande consequenties hebben voor werkzaamheden van en rolverdeling tussen partijen in die sector. De in dit artikel beschreven trends zijn met name geschreven vanuit de optiek van woningcorporaties als opdrachtgever, maar zijn volgens mij evengoed van toepassing op andere vastgoedeigenaren, zoals zorg- en onderwijsinstellingen en overheidsinstanties.

Veelal wordt de crisis in de woningbouwsector terecht direct gekoppeld aan de wereldwijde economische en financiële crisis. De veronderstelling dat het einde van de economische crisis ‘dus’ betekent dat ook de woningbouwsector zich weer herstelt gaat echter niet op. Wellicht zal het aantal nieuwbouw-, renovatie-, transformatie- en sloopwoningen weer gaan stijgen, maar de manier waarop en de condities waaronder dat gebeurt zullen wezenlijk anders zijn dan voor de economische crisis.

Kasstromen

De woningcorporatiesector wordt nog steeds geconfronteerd met de gevolgen van de verhuurdersheffing. De omvang van deze heffing voor de gezamenlijke corporaties is € 1,7 miljard op jaarbasis. De verhuurdersheffing wordt door corporaties betaald uit de kasstromen, waar ook de bedrijfsvoeringskosten (kantoor, personeel e.d.) en onderhoud uit betaald worden. De inkomsten die daar tegenover staan zijn huurinkomsten en verkoop van woningen. Corporaties kunnen de huren niet zodanig laten stijgen dat die extra uitgaven gecompenseerd worden. Dat betekent dat de middelen die wegvloeien naar de heffing direct ‘concurreren’ met bedrijfsvoeringslasten en kosten voor onderhoud. Een aanzienlijk aantal corporaties hebben daarop geacteerd door het reduceren van personeel (reorganisatie, natuurlijk verloop,..) en door te bezuinigen op de uitgaven aan onderhoud. Bij onderhoud gaat het om dagelijks, mutatie en planmatig onderhoud (de zogenaamde uitgaande kasstromen). Deze spanning tussen inkomsten en uitgaven (kasstromen) heeft bij corporaties tot een ander evenwicht tussen inkomsten en uitgaven geleid.

De onderhoudsbehoefte van een behoorlijk deel van de corporatiewoningen is groot, vanwege de technische staat. Daardoor ontstaat een druk op de onderhoudsbegrotingen. Daar waar voor de crisis een aantrekkende markt ‘automatisch’ vertaald werd in stijgende prijzen is het zeer de vraag of in de huidige situatie dat ook zal gebeuren.

Gevolgen voor opdrachtgevers

Onder de functiegroepen waar door reorganisaties de ‘klappen’ vallen (of zijn gevallen) zitten onder andere opzichters, werkvoorbereiders, projectleiders, vaklieden. Een direct gevolg hiervan is dat de inhoudelijk/technische voorbereiding voor onderhoud en/of projecten daardoor minder (of niet) door corporaties zelf kan worden opgepakt. Bij veel corporaties is derhalve een verschuiving te zien van een marktuitvraag met een uitgewerkt Programma van Eisen (PvE) naar een marktuitvraag gebaseerd op functionele eisen. Een aantal corporaties gaat inmiddels een stap verder en zoekt partners in de markt voor het totaal (technisch) beheer van hun vastgoed. De beweging is die van operationeel opdrachtgeverschap (op basis van PvE) naar een strategische marktuitvraag.

Door het gedwongen vertrek van medewerkers komt een andere vraag boven: wie toetst de kwaliteit van het opgeleverde werk? Bij afwezigheid van opzichters is het steeds vaker aan de markt om aan te tonen dat kwaliteit geleverd wordt, vertaald in (extra) garantie.
Lagere budgetten voor onderhoudswerkzaamheden is in de afgelopen jaren door menig corporaties vertaald in ‘scherp inkopen’. Zeker in de economische crisis waren bouwbedrijven best geneigd om in te schrijven met ‘nul onder de streep’. Zeker in het kort-cyclische onderhoud (zoals reparatie werkzaamheden) is gebleken dat goedkoop veelal duurkoop is. Scherp inkopen leidt nogal eens tot een explosieve groei van het aantal klachten van huurders. In toenemende mate komen woningcorporaties tot de conclusie dat de lange termijn rekening van ‘scherp inkopen’ negatief is. Bovendien blijkt dat de bodem van dat scherpe inkopen wel bereikt is. In de huidige markt is het zelfs zo dat marktpartijen ‘nee’ zeggen tegen uitvragen op laagste prijs.

De kritische blik op de onderhoudsbegrotingen heeft overigens ook consequenties voor de investeringen in transformatie, renovatie en nieuwbouw. Daar waar vroeger het streven was om de stichtingskosten van deze projecten zo laag mogelijk te houden (met als direct gevolg hogere onderhoudslasten gedurende de exploitatie), begint nu de term Total Cost of Ownership (TCO) steeds meer gemeengoed te worden. Opdrachtgevers komen tot het besef dat het zinnig is om bij de investeringsbeslissing de consequenties van die beslissing over de totale exploitatieperiode in de overweging mee te nemen. Dat leidt tot een andere marktuitvraag, met andere vragen en criteria. Het eerdergenoemde punt van het leveren van kwaliteit door de markt speelt hierbij een wezenlijke rol: het is aan marktpartijen om de kwaliteit van hun werk te vertalen in extra garantie gedurende de levensduur. Objectief toetsbare kwaliteit, contractueel vastgelegd in garantie. Iets wat overigens goed aansluit bij het wetsvoorstel private kwaliteitsborging.

Ontdekken van de eigen kracht

Traditioneel gaan marktpartijen pas bewegen op het moment dat de opdrachtgever dat vraagt. In de afgelopen jaren is immers het tonen van eigen initiatief en meedenken weinig tot niet gestimuleerd of gewaardeerd door opdrachtgevers. De co-makers (vroeger heette die groep onderaannemers) kwamen in actie op het moment dat de bouwbedrijven hen benaderde voor het geven van een prijs. De leveranciers werden op het laatste moment gevraagd materiaal tegen de laagste prijs (of het grootste percentage inkoopvoordeel) te leveren.

Die tijd is voorbij: het is aan de gezamenlijke marktpartijen om opdrachtgevers te ‘ontzorgen’, door vanaf een vroeg moment mee te denken en zelf initiatieven te nemen. Dat begint bij de ondernemers zelf. Zij dienen zich (strategische) vragen te stellen: waar is mijn bedrijf echt goed in, waarin onderscheid ik mij van de concurrentie, waar sta ik over vijf jaar, …. Die vragen gelden overigens niet alleen voor de bouwbedrijven, maar zeker ook voor de co-makers, leveranciers en producenten.

Een belangrijk (misschien wel doorslaggevend) onderdeel van die strategische vraag is het bepalen en borgen van de kwaliteit van het product/dienst. Bouw- en onderhoudsbedrijven dienen na te gaan op welke wijze zij de kwaliteit van het eindproduct van hun keten het best kunnen garanderen. Co-makers en producenten moeten zich er van verwittigen dat zij samen (gaan) werken met die partijen waarmee zij de beste prijs/kwaliteit kunnen leveren.

Zolang de eigen organisatie (nog) niet goed is ingericht en ingesteld op een nieuwe rol en op nieuwe vormen van samenwerking, dan zal die nieuwe koers weinig voordelen en veel verwarring opleveren. Pas als helderheid bestaat over de meerwaarde voor de eigen organisatie (strategische keuze!), en als de meerwaarde zich uit in de manier waarop medewerkers werken en denken, pas dan is het bedrijf klaar voor de zaken als ketensamenwerking, regisserend opdrachtgeverschap, Lean management e.d.

Een aantal partijen in de sector realiseren zich inmiddels dat zij zelf het initiatief moeten nemen tot het vormen van een consortium, een keten. Dat initiatief nemen zij om daadwerkelijk te kunnen borgen dat hun product of dienst zodanig bij de eindgebruiker wordt afgeleverd, dat aan de kwaliteit vergaande garantie verleend kan worden. Bij een aanzienlijk deel van de producten en diensten in de woningbouwsector mag de vraag gesteld worden of bouwbedrijven in hun huidige rol in staat zijn om de regie en coördinatie van dergelijke ketens op zich te nemen. De reden daarvoor is dat een belangrijk deel van de bouwbedrijven geen strategische relatie aangaan met co-makers en/of leveranciers. Hoe veel gevallen kent u waarin co-makers een meerjaren overeenkomst met een bouwbedrijf hebben kunnen sluiten, gebaseerd op kwaliteit in plaats van op laagste prijs? De sleutel tot het leveren producten en diensten waar de woningcorporaties in toenemende mate om vragen (meer kwaliteit tegen een lagere kostprijs) ligt volgens mij in het vroegtijdig vormen van strategische allianties door marktpartijen. Het initiatief tot het vormen van die allianties is niet gerelateerd aan een vraag van een opdrachtgever. Een bouwbedrijf is niet per definitie de aangewezen partij om een keten te vormen; allerlei partijen in de bouwsector kunnen een strategische samenwerking aangaan en onderling afspreken wie de regie voert.


Geef een reactie

Uw privacy en het gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies om de inhoud en de marketing van onze website te personaliseren, extra functies te bieden en websiteverkeer te analyseren.

Per categorie; functioneel of marketing, wordt duidelijk aangegeven waar de cookies voor dienen. U kunt zelf bepalen welke cookies aan of uit mogen staan.

Wanneer u direct op ‘Accepteren’ klikt dan gaat u akkoord met de toepassing van alle cookies binnen deze website.

Meer informatie over de verwerking van persoonsgegevens en gebruik van cookies kunt u vinden in onze privacyverklaring.

x

  • Functioneel
  • Marketing

Deze website gebruikt cookies die voor de functionaliteit van de website noodzakelijk zijn. Denk aan basisfuncties, instellingen, pagina-navigatie en o.a. toegang tot beveiligde delen van de website. Zonder deze cookies kan de website niet naar behoren werken. Deze cookies zijn verplicht om te accepteren. Gegevens die via Google Analytics worden verwerkt zijn allemaal anoniem en bevatten geen persoonsgegevens.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
_ga Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 2 Jaar HTTP
_gat Google Analytics Beperkt het aantal geregistreerde gegevens voor Google 1 Minuut HTTP
_gid Google Analytics Ten behoeven analyse websiteverkeer 1 Dag HTTP
ysdb-cookiealert bouwkennisblog.nl Bijhouden geaccepteerde cookies 1 Jaar HTTP
ysdb-cookiealert-hash bouwkennisblog.nl Bijhouden of de cookies aangepast zijn 1 Jaar HTTP

Deze website gebruikt cookies die worden gebruikt om een optimale beleving te bieden aan bezoekers. Via deze cookies kunnen we continu onze diensten versterken en verbeteren. We houden bijvoorbeeld in de gaten wat de meest favoriete pagina’s zijn. Wij maken op basis van onze cookies GEEN gebruik van advertenties. Alle gegevens zijn anoniem en niet traceerbaar naar de bezoeker.

 

Naam Aanbieder Doel Vervaldatum Type
Hotjar, _hjUserId _hjIncludedInSample Hotjar Om inzicht te krijgen in waar gekeken en geklikt wordt op onze website wordt gebruik gemaakt van Hotjar cookies. Met behulp van de gegevens die door deze cookies worden verzameld kunnen we analyseren wat er op de website gedaan wordt om de website te kunnen verbeteren. 1 Jaar HTTP