Convenant helpt kantorenmarkt nog niet uit de brand

De nieuwbouwproductie van kantoren ligt op apegapen, dat is oud nieuws. De bestaande voorraad heeft de toekomst, doordat er in principe meer dan genoeg meters zijn. Vaak is de inrichting daarvan niet meer passend bij de hedendaagse gebruikerswensen. Nieuw is echter de ondertekening van het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren en enkele recente deals tegen bodemprijzen rondom grote vastgoedportefeuilles. In dit stuk ga ik in op enkele recente ontwikkelingen die de kantorenmarkt van de toekomst vorm zullen geven.

Op 27 juni 2012  is er op beleidsgebied een doorbraak gekomen in de ondertekening van het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren tussen overheden, banken, vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars. Hiermee is een proces afgesloten dat begon met de kantorentop in de zomer van 2010. Het convenant bevat tot nu toe vooral voornemens, aan wettelijke verplichtingen ontbreekt het vooralsnog. Jones Lang LaSalle zette daarom een kritische noot bij de impact van het convenant. Een belangrijk plan dat nog nader uitgewerkt moeten worden, is het Kantorenfonds voor sloop en transformatie. Dit maakt op termijn de weg vrij voor grootschalige renovatie enerzijds en sloop plus nieuwbouw anderzijds. Op de korte termijn kan het echter juist zorgen voor passiviteit, omdat transformatie wellicht in de nabije toekomst kan rekenen op een subsidiering uit het fonds.

Ten tweede zijn er een paar flinke vastgoedportefeuilles verkocht tegen bodemprijzen: de deal rondom Uni-Invest en EPI Orange. De eerste lag circa 45% onder de taxatiewaarde, de tweede circa eenderde. Deze forse uitverkoop komt doordat de beide fondsen de herfinanciering niet rond konden krijgen. Na enkele jaren van uitstel besloten de financiers de schuld niet meer door te rollen, waarop de fondsen niets anders konden doen dan de gehele portefeuille in de etalage te zetten. De kopers van de portefeuilles, private equity spelers, zijn in ieder geval van plan te gaan stunten. Met lage huurtarieven willen zij een nieuwe standaard zetten. Een ander voornemen is het aanbod van kortere en flexibele huurcontracten.

Toekomst

Wat kunnen we verwachten van de kantorenmarkt in de komende tijd? In hoofdzaak wordt de vraag naar kantoorruimte gevormd naar het aantal kantoorbanen maal het ruimtegebruik per fte. Het aantal kantoorhoudende banen zal naar verwachting nog toenemen in de komende jaren. Niet alle invloeden zijn met zekerheid te voorspellen: de aanwas van het aantal kantoorbanen hangt af van de groei in de kantoorhoudende sectoren enerzijds en de ontwikkeling van de beroepsbevolking anderzijds. Voor de beroepsbevolking is de arbeidsparticipatie een belangrijke invloed, samen met de leeftijdsopbouw van de bevolking. Er is dus ruimte voor een afwijkend verloop.

Het ruimtegebruik per fte hangt sterk af van het veranderende kantoorgebruik door trends als Het Nieuwe Werken (HNW). Het ruimtegebruik is sinds 2003 al iets afgenomen. Door de lagere huurprijzen is er wel iets van tegendruk te zien, aangezien de afgelopen twee jaar het ruimtegebruik weer is toegenomen. Nog niet in de cijfers verdisconteerd is dat er nog veel lopende huurcontracten zijn, die voor de opkomst van HNW zijn afgesloten. Als die vrijkomen en aangepast worden aan de nieuwe flexwerkconcepten, kan er een verdere daling in het ruimtegebruik per fte optreden. Een daling van het ruimtegebruik heeft een ontzettend grote impact. Er zijn namelijk ruim 2,2 miljoen kantoorbanen. Als het gemiddelde ruimtegebruik per fte met een vierkante meter daalt, verdwijnt er evenzoveel behoefte aan kantoorruimte in ons land.

Gemiddelde ruimtegebruik per fte

Bron: NFC, 2012

Het Centraal Planbureau noemt in een recente analyse van de kantorenmarkt verhuizingen die sterk beïnvloed zijn door HNW: CapGemini had voor hun verhuizing 42.000 m2 in gebruik en na de verhuizing nog maar 21.000 m2. ING ging van 32.000 m2 naar 20.000 m2. Nog een voorbeeld is het Rijk, dat haar portfolio van 4 miljoen m2 in de komende 10 jaar met 25% wil reduceren. Zulke forse inkrimpingen gelden uiteraard niet voor alle type bedrijven, maar het toont de potentiële kracht van HNW. Interessant is in dit licht dat het EIB kritisch is ten aanzien van de invloed van HNW. Volgens het kennisinstituut kan de kracht van flexibele werkconcepten ook wel eens schromelijk overschat worden. Desalniettemin is de afname van het metrage per fte niet te ontkennen.

Conclusie

De bouw van kantoren op de middellange termijn is vooral afhankelijk van de kwaliteit van de huidige voorraad. De gebruiker van de toekomst wil een aantrekkelijk pand, op een gunstige locatie die bereikbaar is met OV en auto. Bovendien is energiezuinigheid in toenemende mate een vereiste. Het feit wil dat er juist aan dit soort panden een tekort is, terwijl er een fors overschot is aan doorsnee panden in monofunctionele kantorenparken. Zulke locaties bedragen ongeveer 30% van de voorraad.

De komende jaren komt er een zekere vervangingsvraag op gang. Hoe groot die zal zijn, hangt af van het gedrag van de eindgebruikers met aflopende huurcontracten. Daarnaast moet nog blijken hoe groot het sloop- en herstructureringsfonds gaat worden en hoe succesvol dit kan worden ingezet. Uitgedrukt in bouwproductie zal de sloop plus vervangende bouw in de statistieken terecht komen als nieuwbouw. Maar in feite zal herstructurering het komende decennium voor een nieuwe marktdynamiek gaat zorgen. Als u daarbij de trends in de gaten houdt weet u wat u klanten moet bieden!


Over de auteur: Guido van Beek

Drs. Guido van Beek is werkzaam bij BouwKennis als Vakredacteur Vastgoed en Economie. Hij is nauw betrokken bij het berekenen van de nieuwbouwprognoses voor de woning- en utiliteitsbouw. Dit doet hij met een grote passie voor bouweconomie, zowel vanuit een historisch perspectief als door de laatste ontwikkelingen op de voet te volgen. “Om de bouwproductie te kunnen ramen, moet je inzicht hebben in de ontwikkelingen op de gebruikersmarkt, de beleggersmarkt, in de algemene economie en in de politiek. En daarnaast natuurlijk ook in de bouwnijverheid. Mijn doel op het BouwKennisBlog is dan ook om de relevante ontwikkelingen op de vastgoedmarkt te verkennen. Dat geeft de lezers hopelijk meer inzicht in de woning- en utiliteitsbouwmarkt.”

Geef een reactie